Die Steuergesetzänderungen von 1988 bis 2002 bedeuteten erhebliche Änderungen in der steuerlichen Behandlung ausländischer Staatsbürger ohne die US-Staatsbürgerschaft. Es ist daher für den ausländischen Immobilienkäufer wichtig zu wissen, wie sich diese Regelungen auswirken können. Sonst kann ein Kauf von Eigentum im Ausland schnell zu einem Albtraum werden, wie es am folgenden Beispiel eines Ehepaares gezeigt wird.

Günther (60) und Ute (54) aus Österreich kauften sich im Jahr 2000 ein Ferienhaus in Florida. Die Eigentumsurkunde wurde auf ihre Namen ausgestellt. Günther und Ute waren sehr glücklich über den Kauf, weil ihnen der Kaufpreis von $ 250,000 im Vergleich zu Immobilienpreisen in Österreich sehr günstig erschien. Ihr Glück war von kurzer Dauer, denn Günther starb im Jahr 2002. Nun kam es zu steuerlichen Problemen.

Der schlimmste Fall
Der Immobilienmakler verwies Ute an einen Rechtsanwalt mit Erfahrung im Steuer- und Erbschaftsrecht für ausländische Staatsbürger. Der Immobilienmakler vermutete, dass Ute das gesamte Eigentum erben würde und keine Erbschaftssteuer anfallen werde. Ute hatte auch gehört, dass beim Erwerb des Eigentums im eigenen Namen im schlimmsten Fall nur die Hälfte des Eigentumswerts in den Erbschaftsbetrag der verstorbenen Person einfließt. Allerdings hatte der Makler etwas Wichtiges übersehen: Günther und Ute sind keine US-Staatsbürger.

Als Ute den Rechtsanwalt konsultierte, erfuhr sie eine Reihe von Sachverhalten, die nicht ihren bisherigen Vorstellungen entsprachen. Zunächst würden durch die Erbschaft bundesstaatliche Erbschaftssteuern (Federal Estate Tax) anfallen. Zudem sei für einen ausländischen Staatsbürger ohne US-Staatsbürgerschaft der Kauf eines Hauses im eigenen Namen nicht unbedingt das richtige Vorgehen. Der Rechtsanwalt machte Ute darauf aufmerksam, dass sie bezüglich der Verringerung der US-Erbschaftssteuern wirklich nur zwei Möglichkeiten hätte, wobei keine davon besonders gut sei.

Die erste Möglichkeit war, das Eigentum in eine qualifizierte Treuhandgesellschaft (Qualified Domestic Trust, QDT) umzuwandeln. Dies würde es ermöglichen, anfallende Erbschaftssteuern bis zu ihrem eigenen Tod aufzuschieben und den Vorteil eines Freibetrages für Ehegatten (Marital Deduction) bis zu ihrem Tod wahrzunehmen. Allerdings würde in diesem Fall das Vermögen von $ 250,000 in einer Treuhandgesellschaft festliegen, von dem sie bis zum Ende ihres Lebens nur ein Einkommen beziehen könnte. Würde der Treuhandgesellschaft Kapital entnommen, fielen Erbschaftssteuern auf den entnommenen Betrag an.

Ihre zweite Möglichkeit war, Erbschaftssteuern zu bezahlen. In diesem Fall könnte ein Erbschaftssteuerfreibetrag (Unified Credit) geltend gemacht werden, welcher im Falle eines nicht ansässigen ausländischen Staatsbürgers mit $ 60,000 vergleichsweise niedrig ist. Für US-Bürger und ansässige ausländische Staatsbürger sind $ 1 Million (2002 und 2003) als Freibetrag verfügbar. Nach Abzug des Freibetrags von $ 60,000 bei einem Eigentumswert von $ 250.000 würde Ute immer noch einen Betrag von $ 57,800 als Erbschaftssteuern zu zahlen haben. Ein hoher Betrag für den Besitz eines Eigentums über einen so kurzen Zeitraum!

Ute hatte gedacht, dass in den USA beim Kauf von Eigentum in beider Namen der überlebende Ehepartner die Hälfte des Eigentums besitzt. Der Rechtsanwalt erklärte ihr jedoch, dass seit 1988 beim Kauf durch nicht ansässige ausländische Staatsbürger der überlebende Ehepartner nur den Teil des Eigentums besitzt, den sie oder er tatsächlich zum Kauf beigetragen hat. Ob die Hälfte des Vermögens als Freibetrag von der Erbschaft abgezogen werden kann, hängt also davon ab, ob Ute, die kein eigenes Einkommen hatte, beweisen kann, dass sie zum Kauf des Eigentums beigetragen hat. Ist dies nicht der Fall, wird der gesamte Betrag des Vermögenswerts als Günthers Erbschaft angesehen.

Vier wertvolle Ratschläge
Was kann man ausländischen Käufern einer US-Immobilie raten? In unserem Beispiel hätten Günther, Ute und der Immobilienmakler einen Rechtsanwalt mit entsprechender Erfahrung in der Besteuerung ausländischer Staatsbürger hinzuziehen sollen. Der Rechtsanwalt hätte ihnen folgende Ratschläge geben können:

• Sie hätten das Ferienhaus im Namen einer ausländischen Kapitalgesellschaft anstatt im eigenen Namen kaufen können. Anteile einer ausländischen Kapitalgesellschaft werden für Erbschaftssteuerzwecke nicht als US-Eigentum angesehen und wären so nicht in die Erbschaft gefallen. Viele Wohnungsverwaltungen erlauben jedoch nicht den Besitz einer Eigentumswohnung durch eine ausländische Kapitalgesellschaft. Die Finanzierung durch eine Bank kann im Fall einer ausländischen Kapitalgesellschaft ebenfalls ein Problem sein.

• Sie hätten auf beschränkte Zeit eine Risikolebensversicherung (Term Insurance) abschließen können, um das Erbschaftssteuerrisiko in den USA abzudecken. Ausschüttungen aus einer Lebensversicherung für nicht ansässige Hinterbliebene werden nicht als Teil einer zu versteuernden Erbschaft betrachtet.

• Sie hätten sich informieren können, ob zwischen Österreich (im beschriebenen Fall) und den USA ein Erbschaftssteuerabkommen besteht. Solch ein Abkommen kann den Kauf der US-Immobilie beeinflussen und mit entscheidend dafür sein, auf welche Art der Kauf des Eigentums vollzogen werden soll.

• Günther und Ute hätten ihr Ferienhaus finanzieren können. Solch eine Finanzierung ist vom Wert des Eigentums im Erbschaftssteuerbescheid Dollar für Dollar abzugsfähig wegen der Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaftssteuern zwischen Österreich (auch Deutschland) und den USA.