Rechtsanwalt Alexander Reus und Steuerberater Werner Schmitz 
über die Besteuerung von Immobilienverkäufen in den USA
 

Im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie in den USA stellt sich immer wieder die Frage nach der anfallenden Steuer. Dabei ist entscheidend, ob es sich um eine privat oder gewerblich genutzte Immobilie handelt.

I. Verkauf der Hauptwohnung
Beim Verkauf der Hauptwohnung oder des Hauptwohnhauses bleibt generell ein Gewinn von 250 000 US-$ (bei verheirateten Personen bis zu 500 000 US-$) steuerfrei, solange gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Diese Voraussetzungen sind:

a) Das Haus/die Wohnung muss für mindestens zwei Jahre im Eigentum des Steuerpflichtigen gestanden haben.

b) Die Immobilie muss für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gemeldet gewesen sein. Dies kann über ein Visum oder eine eingetragene Domizilwahl nachgewiesen werden.

Ein Aufenthalt von 730 Tagen über einen Zeitraum von fünf Jahren genügt jedoch zur Erfüllung dieser Zwei-Jahres-Frist. Dabei kommt es auf die tatsächlich in den USA verbrachte Zeit an.
Daraus folgt, dass ein Steuerpflichtiger unter den oben genannten Umständen bei der Veräußerung seiner Immobilie
alle zwei Jahre einen steuerfreien Gewinn erzielen kann.

II. Verkauf sonstiger Immobilien
Fällt der Verkauf einer Immobilie nicht unter die obige Nr. I, ist der erzielte Gewinn steuerpflichtig. Dabei wird der Veräußerungsgewinn definiert als der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und dem bereinigten Einstandspreis ("Steuerbasis"). Der Einstandspreis kann durch Abschreibungen ermäßigt werden, sich allerdings auch durch Wertsteigernde Aufwendungen nach dem Kauf wieder erhöhen.

Der Steuersatz richtet sich bei dem Verkauf einer solchen Immobilie, die entweder eine gewerblich oder privat genutzte Immobilie sein kann, nach der Dauer, für welche das Objekt im Eigentum des Veräußernden stand. Dabei gibt es keine Spekulationsfrist, nach deren Ablauf keine Steuern mehr anfallen. Des Weiteren ist ausschlaggebend, ob das Objekt persönlich oder durch eine juristische Person gehalten wurde.

Wird das Objekt von einer so genannten "Pass Through Entity", das heisst einer Limited Partnership, Limited Liability Company oder im persönlichen Namen gehalten, finden nachfolgende Steuersätze Anwendung:

a) Wurde das Objekt für 12 Monate oder weniger gehalten, fällt ein "Short Term Gain" an, für den der höchste persönliche Steuersatz gilt.

b) Nach Ablauf von 12 Monaten wird ein Verkauf mit Gewinn als so genannter "Long Term Gain" behandelt und mit 15 bis 28 % (12 bis 18 Monate) bzw. 10 bis 20% (über 18 Monate) versteuert. Dabei richten sich die Steuersätze innerhalb dieser Gruppen nach der jeweiligen Progression des Steuerpflichtigen. In allen anderen Fällen gelten die Körperschaftsteuergesetze.
Ansonsten finden Körperschaftssteuersätze Anwendung.

III. Steuerfreie Übertragungen
Die US-Steuergesetze erlauben auch so genannte "Like-Kind Exchanges" gemäß Steuergesetz §1031, wonach der entstandene Gewinn beim Verkauf eines Objektes völlig steuerfrei ist, solange folgende Voraussetzungen erfüllt werden

a) Das neu erworbene Objekt muss in den Vereinigten Staaten liegen.

b) Das neu erworbene Objekt muss gleichartig sein.

c) Das neue Objekt muss sofort mit dem Erlös aus dem Verkauf des alten Objektes gekauft werden oder innerhalb von 45 Tagen benannt und innerhalb von 180 Tagen erworben werden ("Deferred Exchange"). Der Erwerb darf jedoch nicht mehr nach dem Fälligkeitsdatum der Steuererklärung für das Jahr, in welchem das alte Objekt verkauft wurde, stattfinden.

d) Das neue Objekt muss vom Titel her genauso gehalten werden wie das Vorausgehende.

Diese vorangegangenen Ausführungen stellen nur eine generelle Übersicht über verschiedene steuerliche Konsequenzen beim Verkauf von Immobilien dar und ändern sich je nach Konstellation. Zur Vermeidung eventueller steuerlich ungünstiger Entscheidungen sollte man daher vor einem anstehenden Kauf bzw. Verkauf einen Steuerberater und Rechtsanwalt befragen.

Foto: Ocean Realty Group,
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