Stanley F. Rose und Wayne Levine erläutern, was beim Immobilienkauf in den USA zu beachten ist. Ebenso werfen sie einen Blick auf das Steuerabkommen zwischen den Vereinigten Staaten und Ländern Europas.
 

Die interessantesten und kaufkräftigsten Interessenten für Immobilien in Südwest-Florida kommen aus dem Ausland.
Jedoch reicht es nicht alleine, ein Haus zu kaufen oder Eigentum in Florida zu besitzen, um als ausländischer Staatsbürger die dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung in den USA zu erhalten. Bekanntlich können sich Ausländer in den USA im Rahmen eines B1/B2 Visums (Geschäfts-/Touristenvisum) für maximal sechs Monate am Stück in den USA aufhalten. Dieses Visum kann um weitere sechs Monate verlängert werden.

Allerdings kann die Wiedereinreise, ohne eine längere Zeit außerhalb der USA verbracht zu haben, in einem Einreiseverbot enden. Personen mit dem Wunsch länger oder sogar dauerhaft in den USA zu bleiben, sollten das L-1 Visum (innerbetriebliches Transfervisum), das E-1/E-2 Visum (Investorenvisum) oder das 1.000.000-Dollar Visum in Betracht ziehen.

Viele ausländische Staatsbürger gehen davon aus, ohne Einkommen in den USA dort auch nicht steuerpflichtig zu sein. Doch ganz so einfach ist dies nicht. US-Bürger und ausländische Staatsbürger mit dauerhaftem Aufenthalt in den USA werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert. Ausländische Staatsbürger ohne dauerhaften Aufenthalt in den USA werden nur auf deren US-Einkommen besteuert. Ein ausländischer Staatsbürger wird zum ansässigen ausländischen Staatsbürger für Einkommensteuerzwecke, wenn er im Besitz einer Daueraufenthaltsgenehmigung (Green Card) ist oder sich während des Kalenderjahres mehr als 182 oder mehr als 121 Tage im Durchschnitt pro Jahr innerhalb von drei Jahren in den USA aufgehalten hat.

Es gibt eine Reihe von Ausnahmen, die in Bezug auf zwischenstaatliche Steuerabkommen beachtet werden müssen. Diese Steuerabkommen bestehen zwischen den USA und vielen Staaten in Europa (z.B. Deutschland, Österreich und Schweiz), dem Fernen Osten wie auch Kanada.

Viele ausländische Staatsbürger glauben irrtümlicherweise, dass sie nicht der US-Erbschafts- und Schenkungssteuer unterliegen. Hier gilt ebenso: Die Situation ist eine komplexe Materie. US-Bürger und ansässige ausländische Staatsbürger werden auf ihr weltweites Eigentum erbschafts- und schenkungssteuerpflichtig. Nicht ansässige ausländische Staatsbürger werden nur auf ihr US-Vermögen erbschafts- und schenkungssteuerpflichtig. Abzugsfähigkeiten, Freibeträge und Ausnahmeregelungen unterscheiden sich zwischen US-Bürgern/ansässigen ausländischen Staatsbürgern und nicht ansässigen ausländischen Staatsbürgern. Die Festlegung, ob ein ausländischer Staatsbürger ansässig ist oder nicht, erfolgt hierbei durch die genaue Prüfung bestimmter Faktoren und Umstände.

Was ist die beste Lösung? Um die US Erbschafts- und Schenkungssteuer zu vermeiden, sollten die meisten nicht ansässigen ausländischen Staatsbürger ihr US-Vermögen in einer ausländischen Kapitalgesellschaft haben. Der Abschluss einer Lebensversicherung, um eventuell anfallende Erbschaftssteuern abzudecken, kann eine gute Alternative bis zu gewissen Eigentumshöhen sein.

Ist man als ausländischer Staatsbürger im Besitz eines zweites Hauses in den USA (unter eigenem Namen) und geht nicht davon aus, jemals Steuern in den USA bezahlen zu müssen, handelt es sich hierbei um ein weit verbreitetes Missverständnis und eine Steuerfalle. Eigentum im eigenen Namen zu kaufen, kann in einigen Fällen Probleme verursachen. Darüber hinaus unterliegen Immobilienvermietung und -verkauf der US-Einkommensteuer. Alle ausländischen Staatsbürger, die US-Immobilien besitzen und diese vermieten, sollten die Möglichkeit der Versteuerung auf Basis der Nettomiete nutzen. Die Aufenthaltstage in den USA müssen genau gezahlt werden, denn man könnte irrtümlicherweise in den USA ansässig werden. Jeder ausländische Staatsbürger sollte sich aus Sicht der Einkommens-, Erbschafts- und Schenkungssteuerkonsequenzen überlegen, ob es ratsam ist, die Daueraufenthaltsgenehmigung (Green Card) in den USA zu erlangen.

Als nicht ansässiger ausländischer Staatsbürger und Immobilienkäufer in den USA sollten folgende Regeln beachtet werden:

• Informieren Sie sich vor dem Kauf und führen Sie eine Steuerplanung durch.

• Holen Sie Rat bei anerkannten amerikanischen Rechtsanwälten für Steuerplanung (Tax Attorney) oder bei erfahrenen Wirtschaftsprüfern (Tax Accountant) ein.

• Ziehen Sie die Benutzung einer ausländischen Kapitalgesellschaft zum Kauf von US-Eigentum in Betracht.

• Suchen Sie nach Finanzierung ohne persönliche Garantie durch den Käufer.

• Überprüfen Sie bestehende Steuerabkommen mit ihrem Heimatland.

• Vergewissern Sie sich, dass alle Immobilienverträge übertragbar sind.