Was haben folgende
Situationen gemeinsam?

A. Firma A investiert $ 24 Millionen in ein Grundstück am Strand von Florida, um dort luxuriöse Hochhäuser mit Eigentumswohnungen zu errichten.
B. Person B möchte sich ein Urlaubsnest anschaffen und kauft ein Florida-Grundstück für $ 400.000.
C. Person C hat Privateigentum und möchte dieses Eigentum als Sicherheit bieten für ein Geschäftsdarlehen von $ 20.000.

Die Beispiele zeigen Transaktionen, die neben der üblichen Versteuerung auch der sogenannten “Documentary Stamp Tax” (Urkundensteuer) unterliegen.
Die “Documentary Stamp Tax” ist eine vom Staat Florida gesetzlich auferlegte Urkundensteuer, die für bestimmte Dokumente erhoben wird. Diese Dokumente dienen dazu, Eigentumsübertragungen und -forderungen zu sichern. Die “Stamp Tax” wird als eine einmalige Gebühr bzw. Steuer je Transaktion berechnet.

Die “Stamp Tax” trifft auf drei allgemeine Kategorien von Dokumenten oder Urkunden zu:

1. Abtretungs- bzw. Übertragungsurkunden “Conveyance Documents”
Die “Stamp Tax” wird bei Dokumenten erhoben, in denen Eigentumsanteile von Grundstücken übertragen und öffentlich registriert werden (im Grundbuchregister des Gerichtsbezirks, in dem sich das Grundstück befindet). Beispiele hierzu sind das Registrieren von Besitzurkunden und die Übertragung von Grundstücks- und Nutzungsrechten. Es ist üblich, dass der begünstigte Anteilhaber die “Stamp Tax” zum Zeitpunkt der Registrierung entrichtet.

Bei Übertragungsurkunden beträgt die “Stamp Tax”-Gebühr in fast allen Bezirken von Florida $ 0.70 je $100 der Transaktionssumme.
Dies heißt, dass im Beispiel A die Urkundensteuer für den Kauf eines $ 24-Millionen-Strandgrundstücks $ 168.000 betragen würde, zahlbar zum Zeitpunkt der Registrierung.

2. Grundstücksurkunden
“Real Estate Security Documents”
Die “Stamp Tax” wird bei Dokumenten bzw. Urkunden erhoben, welche öffentlich registriert werden, um Forderungen oder Rechtsansprüche zu sichern, die sich auf das Grundstückseigentum in Florida beziehen. Beispiele von Grundstücksurkunden sind Hypotheken, Bürgschaften und Übertragungen von Mineral-, Holz-, Gas- oder Öl-Rechten.

Die “Stamp Tax”-Gebühr für Grundstücks- bzw. Immobilienurkunden beträgt $ 0.35 je $100 des gesamten Forderungsbetrages, der in den Urkunden angegeben ist.
Bei Verpflichtungen, Hypotheken, Bürgschaften und anderen Grundstücksbelastungen wird zum Zeitpunkt der Registrierung bzw. Beurkundung eine zusätzliche sogenannte “Intangible Tax” (immaterielle Steuer) erhoben in Höhe von $ 0.20 je $100 des gesamten Forderungsbetrages. Insgesamt ergeben die “Stamp Tax” und die “Intangible Tax” einen Pauschalsteuersatz in Höhe von $ 0.55 je $100.

3. Urkunden zum Privateigentum
“Personal Property Security
Documents”
Auf schriftliche Verpflichtungen, die innerhalb des Staates Florida gemacht, durchgeführt, geliefert, verkauft, übertragen oder zugewiesen werden und die einen Anspruch auf den Privatbesitz des Schuldners sichern sollen, wird ein Steuersatz von $ 0.35 je $100 der Gesamtforderung, die in den Urkunden ausgewiesen ist, erhoben.

Mit Wirkung vom 1. Juli 2002 gibt es eine gesetzliche Änderung, die vorgibt, dass die Urkundengebühren bzw. Steuern, die sich auf das Registrieren von Privateigentum beziehen, nicht $ 2.450 überschreiten dürfen. Wenn das Privateigentum im Nachhinein dazu verwendet wird, um Grundstückseigentum zu sichern, trifft die entsprechende “Stamp Tax” für Grundstücksurkunden zu (jedoch wird der schon bezahlte Betrag für das Registrieren von Privateigentum bis zu einem Limit von
$ 2.450 gutgeschrieben).

So würde zum Beispiel nach dem alten Gesetz ein Schuldschein (“promissory note”) über $ 12 Millionen für ein Picasso-Gemälde, das in Florida verkauft wird, einer “Stamp Tax” in Höhe von $ 42.000 unterliegen, während nach dem neuen Gesetz die “Stamp Tax” für dieses Gemälde nur $ 2.450 betragen würde!
Das neue Limit von $ 2.450 soll den Drang in der allgemeinen Praxis reduzieren, außerhalb des Staates Florida zu reisen, um Urkunden für Privateigentum ausstellen zu lassen und somit der Urkundensteuer in Florida auszuweichen.
Um die Belastungen der “Stamp Tax” zu verringern, sollten frühzeitig ein Steuerberater und ein Rechtsanwalt konsultiert werden, die bei einer Strukturierung von Darlehens- und Grundstückstransaktionen helfen können.

Wichtiger Hinweis: Grundstücksverträge sollten vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt überprüft werden oder zumindest übertragbar gemacht werden, damit der Käufer die Option hat, einen anderen Begünstigten zu nennen und Steuervorteile wahrnehmen kann.