Steuern & Geschäft

Steuerfragen beim Anschaffen einer Immobilie

Bevor der Erwerb von Eigentum in Florida zu einem Alptraum wird, ist es für ausländische Käufer ohne amerikanische Staatsbürgerschaft wichtig, die steuerlichen Regelungen zu kennen. Wenn sich europäische Käufer und Interessenten mit den Steuerfragen auseinander gesetzt haben, steht der Anschaffung einer Immobilie, wie zum Beispiel eines sommerlichen Ferienhauses, im Sunshite State der USA nichts mehr im Wege.

Autor: Stanley F. Rose

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Ute (54) und Günther (60) aus Österreich reisten in die USA, um sich ihren Traum von einem Ferienhaus zu erfüllen. Ihr Glück war von kurzer Dauer, Günther starb ein Tag nach dem Unterschreiben des Kaufvertrages. Daraufhin folgte ein böses Erwachen für Ute, da das Haus gekauft wurde, ohne die komplexen U.S.-Steuergesetze für ausländische Staatsbürger in ihre Planung einzubeziehen.

Einige Monate später trifft Ute einen guten österreichischen Freund und verliebt sich in ihn. Sie heiraten und kommen zurück nach Florida, wo Rolf einige Vermietungsobjekte besitzt, die er seit einigen Jahren an Bekannte und Freunde aus Österreich und Deutschland vermietet.

Seit dem Tod ihres Mannes hat Ute eine Menge über die Besteuerung von nicht ansässigen ausländischen Staatsbürgern in den USA gelernt. Sie klärte die Angelegenheit mit der gerichtlichen Testamentsbestätigung (probate) und den durch Günthers Tod und ihre Unsicherheit in Steuerfragen verursachten Erbschaftssteuer-Alptraum. Sie wusste nun: Um Probleme zu vermeiden, sollten ausländische Staatsbürger immer einen Rechtsanwalt für Steuerplanung und auf diesem Gebiet erfahrenen Wirtschaftsprüfer zur Beratung hinzuziehen.

Sie ahnte nicht, dass sie bald wieder mit Rechtsanwälten sprechen würde. Rolf wurde plötzlich sehr krank, und Ute musste seine Angelegenheiten mit einer rechtlichen Vollmacht (power of attorney), die sie glücklicherweise nach der Eheschließung unterzeichnet hatten, regeln.

Die Zeit zur Abgabe der Steuererklärung rückte näher, und Ute entdeckte, dass Rolf niemals eine U.S. Steuererklärung eingereicht hatte, welche die seit sechs Jahren bestehenden Einkünfte aus Vermietung enthielt. Hin und wieder nahm die nette Immobilienmaklerin, von der Rolf das Haus kaufte, die Miete ein. Doch auch sie hatte dem amerikanischen Finanzamt keine Steuererklärung eingereicht. Ute rief sehr schnell den Rechtsanwalt für Steuerplanung an, der die Erbschaft ihres verschiedenen Mannes geregelt hatte, und er konnte sie noch am selben Tag treffen.

Nachdem Ute die Situation dem Rechtsanwalt erklärte, sagte er ihr, dass Rolf seine Geschäfte nicht richtig geregelt hatte und in erhebliche Schwierigkeiten mit dem amerikanischen Finanzamt kommen könne. Das gelte auch für die Immobilienmaklerin, die von Zeit zu Zeit die Miete einnahm. Dann war da noch das Erbschaftssteuerrisiko, mit dem Ute seit dem durch den Tod ihres ersten Mannes verursachten Steuerdesaster schon vertraut war. Der Rechtsanwalt riet ihr, dass Erbschaftssteuerproblem zu einem anderen Zeitpunkt anzugehen.

Unter dem Zeitdruck der Steuererklärung musste Ute zunächst die verschiedenen Regelungen verstehen, welche ausländischen Vermietern (ausländischen Kapitalgesellschaften und nicht ansässigen ausländischen Staatsbürgern) von U.S. Immobilien begegnen.

Der Rechtsanwalt erklärte, dass viele ausländische Staatsbürger dem Glauben unterliegen, dass sie (in oder außerhalb den USA) eingenommene Miete für die Benutzung ihres U.S. Eigentums weder zu versteuern haben, noch Steuern einbehalten oder gar eine Steuererklärung einreichen müssen. Dies ist leider völlig falsch. Allgemein unterliegt jegliche Miete, die einem nicht ansässigen ausländischen Staatsbürger gezahlt wird, einer Steuereinbehaltung von 30% auf die Bruttomiete. Diese Regelung wird angewandt, wenn keine Minderung oder Streichung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens besteht. Und dieser Fall betrifft nur das Abkommen mit der Republik von Irland. Jeglicher Erhalt von Geldbeträgen für die Nutzung eines Ferienhauses in den USA unterliegt der Besteuerung, selbst wenn es sich nur um "einen guten Nachbarn aus Wien" handelt.

Ute sagte: "Aber das sind hohe Steuerzahlungen! Was ist mit all den Ausgaben, die wir für das Eigentum hatten?" Der Rechtsanwalt gab ihr Recht. Für viele gut beratene, nicht ansässige ausländische Staatsbürger besteht die Wahlmöglichkeit, die Steuern auf Basis der Nettomiete festzulegen. Die Nettomiete ergibt sich dabei als Bruttomiete minus abzugsfähige Ausgaben. Die Steuersätze liegen bei Einzelpersonen zwischen 15 und 39,6 Prozent, für Kapitalgesellschaften zwischen 15 und 35 Prozent.

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