01. 01. 2017
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Immobilien & Investments

Auslandsimmobilien: Neue Steuerfahndungswelle

Viele in Deutschland ansässige Steuerpflichtige halten ihre ausländische (Ferien-)Immobilie nicht als Privatperson, sondern über eine zwischengeschaltete Besitzgesellschaft in dem Belegenheitsstaat der Immobilie. Es liegen konkrete Anhaltspunkte dafür vor, dass sich der Verfolgungseifer der Finanzverwaltung und Steuerfahndungsstellen in Kürze darauf richten wird, solchen Immobilienbesitz im Ausland steuer- und sogar steuerstrafrechtlich »aufzuarbeiten«.

Autor: Michael v. Waldhausen

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Bisher lautete die Beratungsempfehlung, dass in Deutschland ansässige Steuerpflichtige ihre Immobilie in den USA nicht direkt, sondern über eine zwischengeschaltete Immobilienbesitzgesellschaft, zumeist eine Limited Liability Company (LLC), erwerben. Hintergrund waren vermögen- und erbschaftsteuerliche Vorteile sowie die Vermeidung der Quellensteuer in den USA gemäß FIRPTA. Der deutsche Eigentümer nutzte die Immobilie mietfrei und kam lediglich für die laufenden Unterhaltskosten auf.

Dieser weitverbreiteten Vorgehensweise hat der Bundesfinanzhof mit einem Paukenschlag eine Absage erteilt. Es ist zu erwarten, dass die deutsche Finanzverwaltung auf Basis des seit 2013 geltenden automatisierten Datenaustausches diese Fälle aufgreifen und ein Untätigbleiben seitens des deutschen Steuerpflichtigen steuerlich und sogar strafrechtlich sanktionieren wird. Der BFH sieht in der unentgeltlichen Nutzung eine verdeckte Gewinnausschüttung, die in Deutschland steuerpflichtig ist, sofern die amerikanische Besitzgesellschaft (wie im Fall der LLC) als Kapitalgesellschaft und nicht als Personengesellschaft einzuordnen ist. Die Einordnung richtet sich nach den Bestimmungen im jeweiligen Gesellschaftsvertrag. Diese fiktive Gewinnausschüttung wird entsprechend dem ortsüblichen Mietwert der amerikanischen Immobilie zu versteuern sein – der BFH hat eine pauschalierte Ermittlung der Miete vorgenommen, indem er 6 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie sowie einen Gewinnaufschlag von 10 Prozent hierauf als jährlichen steuerpflichtigen Mietertrag angenommen hat. Die zur Unterhaltung der Immobilie erforderlichen Aufwendungen seien, so der BFH, als Einlagen zu behandeln, sodass sie nicht mit der verdeckten Gewinnausschüttung verrechnet werden können.

Aufgrund des bilateralen Abkommens zwischen Deutschland und den USA auf der Basis des FATCA wird die deutsche Finanz- verwaltung automatisiert alle für eine Besteuerung erforderlichen Informationen von den US-Finanzbehörden erhalten. Seit Juli 2014 sammeln die USA die entsprechenden Informationen und übermitteln bereits seit Oktober 2015 in einzelnen Fällen Kontostände von Privatpersonen. Seit Juli 2016 werden zusätzlich Unternehmenskonten automatisch an die deutschen Finanzämter übermittelt. Unterstellt, die Datenerhebung erfolgt ordnungsgemäß, ist vom Aufgreifen solcher Steuerfälle auszugehen.

Nach der jüngsten Entscheidung des BFH ist unzweideutig klar, dass der deutsche Steuerpflichtige den ausländischen Sachverhalt vollumfänglich gegenüber der Finanzverwaltung offenzulegen hat, wenn eine solche unentgeltliche Nutzung erfolgt. Unterbleibt diese Offenlegung, ist dies ohne jeden Zweifel als strafbare Steuerhinterziehung anzusehen, wobei auch nicht mehr eingewandt werden kann, der Steuerpflichtige und/oder sein steuerlicher Berater habe diese Verpflichtung nicht gekannt.

Handlungsoptionen
• Zum einen ist möglichst unverzüglich eine Berichtigungsanzeige (§ 153 AO) und nötigenfalls auch eine strafbefreiende Selbstanzeige (§ 371 AO) beim zuständigen Wohnsitzfinanzamt einzureichen, bevor dieses die infolge des automatisierten Informationsaustausches erhaltenen Daten ausgewertet hat und eine sogenannte Tatentdeckung vorliegt.
• Zum anderen ist zu überlegen, welche Gestaltungsmöglichkeiten für die Zukunft ergriffen werden können, damit es nicht zu einer fortdauernden Besteuerung eines fiktiven Mietertrages in Deutschland infolge der unentgeltlichen Nutzung der Ferienimmobilie kommt. Durch geschickte steuerliche Gestaltung unter Berücksichtigung des BMF-Schreibens vom 19. März 2004 zur steuerlichen Einordnung der LLC kann eine zukünftige Besteuerung des fiktiven Mietwertes gänzlich ausgeschlossen werden. Welche der möglichen Gestaltungsalternativen in Betracht kommt, ist jeweils anhand des Einzelfalls zu entscheiden.

Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Für den Inhalt wird keine Haftung übernommen.

Über den Autor
Michael v. Waldthausen ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Fachanwalt für Steuer- recht in München. Telefon (089) 2324130, E-Mail: vWaldthausen@vWaldthausen.de

 
  
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