01. 04. 2017
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Immobilien & Investments

Expertenmeinung: Quo vadis, Immobilienmarkt?

Der Immobilienmarkt in den USA hat sich in den vergangenen Jahren wieder rasant entwickelt. Insbesondere in Boomregionen wie Kalifornien oder Florida führt die starke Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen zu vielen Neubauprojekten und Sanierungen. Doch zahlreiche Faktoren dürften das Wachstum wenn nicht abbremsen, so doch in neue Richtungen lenken. Ein Überblick über die wichtigsten Entwicklungen des Jahres 2017 und darüber hinaus.

Autor: Rainer N. Filthaut

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Politisches Umfeld
Nach dem Wahlsieg von Donald Trump verzeichneten die USA einen enormen Zufluss an Kapital aus dem Ausland. Dies ist aber »schnelles«, sprich spekulatives Geld, das nur kurzfristig an den Kapitalmärkten, nicht aber in längerfristigen Investitionsobjekten wie Immobilien angelegt wird. Sollte die politische Situation national oder international eskalieren oder sich die wirtschaftliche Großwetterlage verdüstern, ist dieses Geld über Nacht wieder weg. Dennoch: Städte, Regionen und US-Bundesstaaten, die weiterhin in Infrastruktur, Verkehrswesen und Schulen investieren, werden auch in Zukunft für neue Einwohner und Besucher sowie als Standort für Firmen attraktiv sein.

Kapitalmärkte
Die US-Notenbank wird dieses Jahr die Zinsen vermutlich bis zu dreimal erhöhen. Parallel dazu hält die Bankenaufsicht regionale Banken dazu an, weniger gewerbliche Objekte zu finanzieren, Versicherungen haben ihre Anlagenhöhe in Hypotheken fast erreicht. Höhere Finanzierungskosten werden zu höheren Renditeerwartungen der Investoren führen. Als Folge werden die Preise gewerblicher Objekte unter Druck geraten.

Virtuelle Wirtschaft/Sharing
Neue Unternehmen wie Airbnb und Uber werden zu Alternativen der traditionellen Hotel- und Transportindustrie. Derweil wird geteilter Buüroraum immer beliebter. Die Nachfrage nach Großraumbüros mit Möglichkeiten zum »Office Sharing« wird steigen, bestehende Bürogebäude müssen umgerüstet werden. Viele bestehende Mietverträge dürften dabei zunächst nicht verlängert werden.

Umwälzungen im Einzelhandel
Onlinehandelsriesen wie Amazon haben das Einkaufsverhalten grundlegend verändert. Einzelhandelsketten müssen sich anpassen (stärkere Internetpräsenz, weniger Ladenfläche) oder gehen unter (wie American Apparal), traditionelle Kaufhäuser wie Macy’s oder Sears haben Mühe, sich neu zu positionieren. Discountketten wie Walmart oder Dollar General sind dagegen erfolgreich, ebenso Luxusgeschäfte wie Nordstrom und Neiman Marcus. Ladenflächen mutieren mehr zu Showräumen mit Erlebnischarakter, während die tatsächlichen Einkäufe via Internet getätigt werden. In Shoppingmalls lösen stärker regional verwurzelte Geschäfte nationale Ketten ab.

Demografische Verschiebung
Millennials (die im Zeitraum von etwa 1980 bis 1999 Geborenen, auch »Generation Y« genannt) prägen mehr und mehr auch den Immobilienmarkt. Für sie sind öffentliche Transportmittel, die Nähe zu Läden und Restaurants, ein abwechslungsreiches Freizeitangebot und die Kombination von Wohnen und Arbeiten wichtiger als noch für die Vorgängergeneration der Babyboomer. Von letzteren gehen derzeit täglich 10.000 in Rente. Für Babyboomer gewinnt die Nähe zu medizinischer Versorgung und Pflegeheimen zunehmend an Bedeutung. Damit einher geht der Trend zur Einrichtung einer entsprechenden städtischen Infrastruktur auch in den Vorstädten.

Schrumpfen der Mittelschicht
Zwischen 2000 und 2014 sank das mittlere Haushaltseinkommen in den USA um 5 Prozent, das mittlere Vermögen ging seit der Immobilien- und Finanzkrise um 28 Prozent zurück. Millennials verfügen im Schnitt über ein geringeres Einkommen als Babyboomer. Die Kaufkraft bestimmt aber, wo Menschen leben können. Der größere Bedarf an günstigen Wohnungen wird eine dichtere Bebauung (Wohnungen statt Einfamilienhäuser) zur Folge haben. Auf der anderen Seite dürfte der Wohnungsmarkt der gehobenen Preisklasse weiter florieren (mit Ausnahmen wie Miami oder Downtown Los Angeles).

Schlussfolgerungen
• Steigende Renditen bei gewerblichen Objekten
• Vermehrte Nachfrage nach Wohnungen/Mehrfamilienhäusern
• Sinkende Nachfrage nach Einfamilienhäusern
• Mehr Mieter, weniger Eigentümer
• Verlangsamung der Mietsteigerungen
• Gravierende Umwandlungen im Büro- und Einzelhandelsmarkt

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.

Über den Autor
Rainer N. Filthaut ist Broker und Gründer der IRC International Realty Corporation in Naples.
Telefon (239) 213 4000; E-Mail rainer@inter-realty.com

 
  
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