01. 10. 2013
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Immobilien & Investments

Finanzierung: Voraussetzungen für die Hypothek

Wer in Florida eine Immobilie kaufen und finanzieren will, muss sich gut informieren und vorbereiten. Dazu gehört die Klärung, wie man zahlen möchte und vor allen Dingen, was man sich genau leisten kann.

Autor: Kirsten Paul

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Will ein Käufer in den USA finanzieren, verlangen Makler und Verkäufer oft nach einem sogenannten »Pre-Approval«. Dieses ist ein vorab erstelltes Formschreiben, in dem Banken und Broker basierend auf den vorliegenden Eckdaten eines Kreditnehmers bestätigen, dass er sich für einen Kaufpreis und die Finanzierung in bestimmter Höhe qualifizieren wird. Für die Ausstellung eines Pre-Approvals selbst bedarf es noch keinerlei Nachweise – es sei denn, besondere Umstände erfordern Klärung vorab.

In der Regel ist für ein Pre-Approval eine formlose Selbstauskunft ausreichend. Die wichtigsten Daten hier sind das Einnahmen-/ Ausgabenverhältnis (»Debt-to-Income-Ratio«) sowie das verfügbare Eigenkapital. Ein Pre-Approval wird meist innerhalb eines Geschäftstages ausgestellt, ist kostenfrei und unbürokratisch zu erlangen.

Wenn die Immobiliensuche und die Verhandlungen konkreter geworden sind und es schließlich zum Abschluss eines Kaufvertrags kommt, geht es an die Detailarbeit, das heißt an den Finanzierungsantrag. Wenn ein Käufer zu finanzieren plant, sollte der Kaufvertrag unbedingt vorbehaltlich einer Finanzierungszusage abgeschlossen werden. Eine entsprechende Klausel ist in jedem Standardvertrag enthalten und räumt dem Käufer in der Regel 30 bis 45 Tage ein, innerhalb derer er eine Kreditzusage, das »Loan Commitment«, erhalten muss.

Bei letzterem sind Nachweise aufgrund strikt vorgegebener Formvorschriften erforderlich. Diese decken drei Bereiche ab:
•    Bonität/Zahlungsmoral: zum Beispiel nachzuweisen durch Referenzschreiben dreier unterschiedlicher Institutionen;
•    Zahlungsfähigkeit: Nachweis über Bruttoeinkünfte der beiden letzten Kalenderjahre und Einkünfte des laufenden Jahres;
•    Verfügbares Eigenkapital: zum Beispiel nachzuweisen durch Kontoauszüge der letzten 60 Tage.

Werden alle Unterlagen zufriedenstellend bei der finanzierenden Bank vorgelegt, stellt diese das »Loan Commitment« aus. Dies ist eine Verpflichtung, zu schriftlich fixierten Parametern (Zinssatz, Betrag, Laufzeit, Zinsbindung, Sicherheiten etc.) den Kredit zur Verfügung zu stellen.

Zusätzlich zu den genannten Punkten auf Seiten des Käufers und Kreditnehmers werden für ein Loan Commitment noch folgende Dinge geprüft:
•    Schätzung: Das Wertgutachten ist bei allen Finanzierungen erforderlich, unabhängig von der Kredithöhe. Der niedrigere Wert von Kauf-/Bau- oder Schätzpreis wird für die Beleihung zugrunde gelegt.
•    Baufirma: Um das Ausfallrisiko während der Bauphase zu minimieren, wird  auch die Bonität der Baufirma geprüft.
•    Condo-Association: Bei Kauf einer Wohnung oder eines Hauses innerhalb einer geschlossenen Anlage prüft die finanzierende Bank die Eigentümerstruktur: Wie viele Leerstände gibt es, wie viele Einheiten sind selbstgenutzt, wie viele sind Investments orer Spekulationsobjekte, wie ist es finanziell um die Gesellschaft gestellt?

All diese Punkte sind mit ausschlaggebend und wichtig, um eine verbindliche Kreditzusage zu erhalten. Diese ist dann in der Regel 60 Tage gültig.

Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München und Florida, Telefon + 49 (89) 189 50 990, und Florida, Telefon (239) 344-9930
E-Mail: info@paul-international.net

 
  
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