01. 04. 2014
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Immobilien & Investments

Finanzierungen für »Non-Residents«

Hypothek für Ausländer? Ein nicht immer einfaches Thema. Fest steht: Für Non-Residents gelten in den USA gänzlich andere Voraussetzungen in der Kreditvergabe. Und: Bei den Banken werden selbst Amerikaner, die schon lang im Ausland leben, als »Non-Residents« geführt.

Autor: Kirsten Paul

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Genau genommen unterscheiden die Banken bei der Vergabe von Hauskrediten zwischen »US-Residents« und »Non-Residents«. Aus Bankensicht (wichtig: nicht aus Sicht der Einwanderungs- oder Steuerbehörden!) zählen zu den US-Residents alle Kreditnehmer, die
1.    seit mindestens zwei Jahren in den USA ihre Gesamteinkünfte versteuern,
2.    über eine Sozialversicherungsnummer verfügen,
3.    über einen guten Credit Score verfügen sowie
4.    mindestens drei solide Verbindlichkeiten in den USA unterhalten und diese im zentralen Kreditsystem gespeichert sind.

Selbst US-Amerikaner oder Inhaber der Greencard, die in den letzten Jahren beispielsweise in Europa gelebt und gearbeitet haben und keine finanziellen Engagements mehr in den USA unterhalten oder pflegen, fallen in die Kategorie der sogenannten »Non-Residents«.

Für Non-Residents gelten in den USA nun gänzlich andere Voraussetzungen bei der Kreditvergabe. Zunächst einmal ist die Anzahl an Instituten, die Finanzierungen für Non-Residents anbieten, mittlerweile sehr beschränkt. Jene, die diese anbieten, offerieren sie als »Portfolio-Loans«, die der eigenen Preisgebung unterliegen und damit in den Zinsen und sonstigen Parametern etwas teurer sind als die konventionellen Kredite für US-Residents. Schnell werden hier also bei einer Finanzierungsrecherche unwissentlich Äpfel mit Birnen verglichen. Dies gilt besonders bei Online-Recherchen, da die Konditionen für Portfolio-Kredite (also für Non-Residents) normalerweise nicht veröffentlicht werden. Nicht selten kommt es daher vor, dass Investoren, die auf eigene Faust recherchieren, von falschen Voraussetzungen ausgehen.

Wichtig – basierend auf den beiden genannten Kategorien: Wer plant, in die USA auszuwandern, sollte unbedingt die Finanzierung vorher beantragen und auch in Anspruch nehmen, solange noch alle Nachweise aus dem Heimatland erbracht werden können. Gemäß den Anforderungen für US-Residents können Finanzierungen erst wieder in Anspruch genommen werden, wenn die obigen Punkte greifen. Bis es soweit ist, fällt man als Antragsteller für mindestens zwei Jahre in eine Grauzone, in der Finanzierungen faktisch nicht möglich sind.
Mit Hilfe der richtigen Ansprechpartner und umfassender Recherchen aber sind die Finanzierungsmöglichkeiten für Non-Residents besser und vielfältiger als oftmals vermutet. Was genau können Non-Residents in den USA finanzieren? Ein Überblick:
• Purchase Loan: Hauskauf, Wohnungskauf
• Construction Loan: Neubauten, Renovierungen, Hauskauf mit noch zu erfolgenden Anbauten (z.B. Pool) oder Umbauten
• Rate & Term-Refinancing: Refinanzierungen von bestehenden Krediten
• Cash-Out-Refinancing: Refinanzierungen von bestehenden bar bezahlten Immobilien
• Blanket-Loans: Finanzierungen diverser Objekte mit einem einzigen Kreditvertrag
• Commercial Loans: Gewerbliche Finanzierungen (vom Fall abhängig)

Finanzierungen für unbebaute Grundstücke sind derzeit für Non-Residents nicht verfügbar. Für jene Investoren aber, die planen, ihr Grundstück zu bebauen, wird dies kein Hindernis darstellen. Bei Baufinanzierungen wird das Grundstück in Form von bereits erbrachtem Eigenkapital mit angerechnet. Beispiel: Bei einem Grundstückskauf für 250.000 Dollar und einem Neubau von 500.000 Dollar entspricht das Gesamtinvestitionsvolumen 750.000 Dollar. Bei einer Baufinanzierung von 65 Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens wären demnach 35 Prozent an Eigenkapital zu erbringen. Der erforderliche Eigenkapitalanteil ist in Form des Grundstücks also schon fast vollständig erbracht. Nur die geringfügige Differenz zzgl. der Closing-Kosten und Reserven müsste dann noch für den Abschluss der Baufinanzierung erbracht werden.
Jene Investoren, die kein passendes unbebautes Grundstück finden, haben noch eine weitere Möglichkeit: Sie kaufen ein bestehendes Haus und können dies herkömmlich finanzieren. Daraufhin schließen sie einen Vertrag mit einer Baufirma ab und beantragen eine Baufinanzierung. Mit dieser werden die bestehende Finanzierung abgelöst, der Abriss des alten und der Bau des neuen Hauses gezahlt und die Differenz für das Grundstück geltend gemacht.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.

Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 990, und
Florida, Telefon (239) 344-9930
E-Mail: info@paul-international.net

 
  
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