Immobilienkauf von A-Z: Was ist zu beachten? (Foto: © ryby)
Bitte rufen Sie einen deutschsprachigen Makler vor Ort an, falls Sie des Englischen nicht 100-prozentig mächtig sind. Finden Sie heraus, ob dieser der Maklervereinigung angehört und lizenziert ist.
Das Wichtigste ist die Definierung des passenden Objekts, das Ihren Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten entspricht. Der Makler wir Ihnen erklären, mit welchem Kaufpreis Sie rechnen müssen.
Es ist Zeit, sich auf die Suche zu begeben. Bestehen Sie darauf, dass Ihnen der Makler während Ihres Aufenthalts für alle Immobilienfragen zur Verfügung steht. Sieben bis zehn Tage Aufenthalt reichen in der Regel aus, um alles vor Ort zu regeln. So haben Sie genügend Zeit, in Deutschland die notwendigen Unterlagen zu beschaffen.
Fehlende Summen für eine Anzahlung haben schon manchen Kauf ins Wasser fallen lassen. Vergessen Sie nicht, etwa 5.000 bis 10.000 Dollar für eine eventuelle Anzahlung bereitzuhalten.
Heute stehen sieben Häuser zur Besichtigung bereit. Da ein guter Makler vorher mit Ihnen bespricht, welche Bedingungen Ihr Haus erfüllen soll, verlieben Sie sich bereits in das dritte Objekt auf der Besichtigungstour.
Ist Ihre Kaufentscheidung gefallen, geht es zurück ins Maklerbüro. Ein Vertrag wird gefertigt. Das Angebot kann niedriger sein als der geforderte Preis. Sollte es sich um eine Zwangsvollstreckung oder einen Short Sale handeln, hören Sie am besten auf den Rat Ihres Maklers. Beim Short Sale muss mit dem Angebot bereits ein Kapitalnachweis erbracht werden. In unserem Vertrag wird eine Anzahlung (zum Beispiel 5.000 Dollar) festgehalten mit der Bedingung, dass der Verkäufer akzeptiert. Bei dem Angebot handelt es sich entweder um ein Cash- oder Finanzierungsangebot.
Jetzt kann Ihnen der Makler bei Bedarf mehrere Finanzierungsspezialisten empfehlen. Es ist ratsam, mit erfahrenen Hypothekenbrokern zu sprechen. Finanzierungen sind auch heute noch möglich. Die Anzahlung ist jedoch erheblich höher als in den vergangenen Jahren. Banknachweise, Einkunftsnachweise usw. müssen vorgelegt werden. Aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Situation in den USA und abgestimmt auf den Einzelfall ist der Cash-Kauf oft die bessere Alternative und wird häufig bevorzugt.
Möchten Sie eine Home Inspection? Jeder gute Makler wird Ihnen dazu raten, eine Firma zu beauftragen, die alle Mängel des Hauses (inklusive Termiten-Befall) festhält. Auch bei »As-is«-Käufen kann der Käufer bei gravierenden Mängeln vom Vertrag zurücktreten.
Nachdem Sie mit Ihrem Makler bei der Bank Ihrer Wahl ein Konto eröffnet haben, sollten Sie sich in Deutschland um die restlichen Dokumente für Ihre Finanzierung kümmern oder einen weiteren Geldtransfer veranlassen.
Ohne Hausversicherung geht es auch. Leider ist das nur bei Barzahlung möglich. Bei einer Finanzierung stellt sich diese Frage nicht. Es wird von den Banken gesetzlich vorgeschrieben.
Rechtlicher Dreh- und Angelpunkt eines Immobilienerwerbs in Amerika ist das Grundbuch, das nur vermeintlich dem deutschen Grundbuch ähnelt. Im amerikanischen Grundbuch teilt die Eintragung nur mit, dass ein eingetragenes Recht zugunsten der genannten Person besteht. Hier erfolgt die Eigentumsübertragung Zug um Zug durch Austausch des Kaufpreises gegen die Eigentumsurkunde, der sogenannten Warranty Deed.
Sobald alle erforderlichen Papiere vom Käufer für die Finanzierung vorliegen und nur noch wenige Tage bis zum Closing verbleiben, wird die Title Insurance Company aktiv.
Title Insurance: Zur Erreichung einer größtmöglichen Rechtssicherheit versichert Sie diese, dass kein anderer Rechte an dem von Ihnen gekauften Eigentum besitzt.
Unter keinen Umständen sollten Sie auf dem berühmten Bierdeckel einen Kaufvertrag über ein Immobilie abschließen – dieser stellt in den USA im Gegensatz zu Deutschland eventuell einen bindenden Vertrag dar.
Was bleibt zu tun? Die Title-Gesellschaft (falls die Vertragsparteien nicht persönlich zum Closing erscheinen) sendet alle Dokumente an den Käufer und Verkäufer. Sämtliche erforderlichen Papiere müssen unterschrieben und komplett oder teilweise notariell beglaubigt werden.
X Der Tag »X« ist da. Das Closing. Alle Papiere sind unterschrieben, der Kaufpreis wird an den Verkäufer übergeben. Glückwunsch! Sie sind stolzer Besitzer eine Immobilie in Florida.
Zum Glück verlässt Sie ein guter Makler nach dem Closing nicht, sondern hilft Ihnen bei den ersten Schritten in Ihrem neuen Heim. Und wird Ihnen nebenbei auch gerne die Bedeutung der restlichen Buchstaben erklären ...
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Gabriele Kohrs ist Inhaberin von Paradise Realty in Cape Coral. Telefon (239) 542-9042, E-Mail: GKohrs1@aol.com
