Damit Sie die zahlreichen Vorteile, die das amerikanische Bankwesen zu bieten hat, bestmöglich ausschöpfen können, bieten wir Ihnen eine Übersicht über die wichtigsten Punkte, die Sie zum Thema Fristen und Zeiträume im Zusammenhang mit einer Finanzierung unbedingt kennen sollten:
Frist für die Antragstellung.
Eine klassische Situation: Der Investor fliegt nach Florida, besichtigt mit seinem Makler diverse Immobilien und unterzeichnet schließlich einen Kaufvertrag. Die Finanzierungsklausel darin hat er ordnungsgemäß ausgefüllt. Die letzten Tage will der zukünftige Immobilienbesitzer vor seiner Rückreise noch ein wenig urlauben. Mit Ausfüllen der Finanzierungsklausel (berechtigt zum Zurücktreten vom Vertrag, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt) im Kaufvertrag hat er zwar den ersten richtigen Schritt gemacht. Doch ist dort auch festgehalten, innerhalb welcher Frist er einen Kreditantrag zu stellen hat. Dies sind in der Regel fünf Tage nach Vertragsunterzeichnung.
Unsere Empfehlung: Kontaktieren Sie bereits vor Ihrer Reise eine Bank oder den Mortgage Broker Ihres Vertrauens. Dort können Sie bereits alles vorbereiten lassen und sich noch vor Ihrer Abreise in die USA ein »Pre-Approval« ausstellen lassen, was Ihnen die Bonität für einen bestimmten Kaufpreis beziehungsweise Kreditbetrag bescheinigt.
Frist für die Kreditzusage.
Laut Kaufvertrag ist eine Zusage der Bank üblicherweise innerhalb von 20 bis 30 Tagen vorzulegen. Zwar ist auch dieser Punkt verhandelbar. Doch ist dieser Zeitraum ausreichend, wenn der Kreditnehmer vorab bereits Gespräche mit einer Bank oder einem Mortgage Broker geführt hat.
Unsere Empfehlung: Vor Vertragsunterzeichnung sollte sich der Makler oder Kreditnehmer mit der finanzierenden Stelle in Verbindung setzen, um diese Frist kurz zu besprechen. Für Darlehen mit voller Dokumentation (90 Prozent) wird diese Frist großzügiger gefasst sein müssen (rund 20 Tage) als bei Krediten ohne Nachweise (75 Prozent), bei denen eine Kreditzusage innerhalb weniger Tage vorliegen kann.
Stichtag: Das Closing.
An diesem Tag wird das Immobilieneigentum übertragen und simultan der Kaufpreis beziehungsweise die Finanzierung ausgezahlt. Das Datum des Closings ist von vorneherein im Vertrag festgehalten und ist unbedingt einzuhalten. Muss es verschoben werden, ist dies vertraglich festzuhalten und sowohl seitens des Käufers als auch des Verkäufers zu unterzeichnen.
Unsere Empfehlung: Um den Interessen aller Beteiligten entgegenzukommen, nämlich dem Verkäufer den frühest möglichen Termin zu ermöglichen und dem Käufer dennoch ausreichend Zeit für die Kapitalbeschaffung zu lassen, einigt man sich auf ein realistisches Closing-Datum und ergänzt den Zusatz »or before«. Damit ist eine verbindliche Frist gesetzt, innerhalb derer man auch schon früher abschließen kann – sobald die Finanzierung steht.
Zeitrahmen für die Finanzierungsbearbeitung.
Dies ist der Zeitrahmen von der Antragstellung bis zum Closing. Generell beträgt diese Frist rund 4 bis 6 Wochen. Entscheidend sind verschiedene Faktoren: Handelt es sich um ein Darlehen mit Dokumentation oder sind keinerlei Nachweise erforderlich? Beschafft der Kreditnehmer die gegebenenfalls erforderlichen Unterlagen sofort? Gibt es Besonderheiten bei der Finanzierung, zum Beispiel wird auf Namen einer Corporation finanziert oder privat? Ist der Käufer zum Zeitpunkt des Closings in Florida vor Ort oder werden die Closing-Unterlagen in Europa unterzeichnet?
Kreditlaufzeit.
Das ist die vertraglich fixierte maximale Laufzeit der Finanzierung. In fast allen Fällen liegt diese bei 30 Jahren. Das scheint auf den ersten Blick ein fantastischer Zeitraum zu sein für eine Auslands-Finanzierung. Doch anders als bei uns in Deutschland gibt es nur sehr wenige Kreditmodelle in den USA, die eine Vorfälligkeitsentschädigung vorsehen. Damit hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, den Kredit zu einem Zeitpunkt seiner Wahl partiell oder vollständig zurückzuführen – ohne, dass Strafzinsen anfallen. Grundstücksfinanzierungen sind in der Regel auf 3 bis 5 Jahre ausgerichtet, da die meisten Grundstücke innerhalb dieses Zeitraums bebaut oder wieder veräußert werden. Kreditlinien haben in der Regel 10 Jahre Laufzeit.
