02. 07. 2016
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Immobilien & Investments

Preisfindung: Pi mal Daumen?

Wer eine Immobilie in Florida kauft, will sichergehen, dass er nicht zu viel bezahlt. Und wer eine Immobilie besitzt und verkaufen möchte, will einen möglichst guten Preis erzielen. Doch tatsächlich ist eine Preisfindung bei Häusern und Apartments oft viel komplizierter als gedacht.

Autor: Gerhard Jakobeit

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Letztlich bestimmt natürlich der Markt: Angebot und Nachfrage regeln in unserer freien (Immobilien-)Wirtschaft den Preis. Doch unabhängig davon, was jemand für ein bestimmtes Objekt zu zahlen bereit ist, stellt sich im konkreten Fall natürlich die Frage, welcher Preis denn tatsächlich ange- messen ist und den Wert des Hauses oder Apartments realistisch widerspiegelt.

Der erste Schritt ist oft der Blick ins Internet. Hier wimmelt es von Anbietern, aber nur eine Handvoll renommierter Unternehmen verfügt über die erforderlichen Datenbanken und Informationsquellen, um einigermaßen präzise Aussagen machen zu können. Dazu gehört etwa Zillow. Mit dem sogenannten »Zestimate« legt das Unternehmen Marktwerte für Häuser in den gesamten USA fest. Die angegebenen Preise sind zwar in Einzelfällen oft deutlich zu niedrig oder zu hoch. Generell handelt es sich aber um durchaus brauchbare Angaben, die als Ausgangsbasis dienen können.

Als nächster Schritt bietet sich für Käufer oder Verkäufer die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler an. Er kennt die verschiedenen öffentlichen Informationsquellen, aus denen ersichtlich ist, wie viel ein Käufer in der Vergangenheit be- zahlt hat, ob finanziert wurde, wie hoch die Hypothek des Immobilienbesitzers war und ob Erschließungskosten anfielen oder sonstige Gebühren an die Gemeinde oder andere Institutionen bezahlt wurden.

Auch seitens der Behörden gibt es eine Werteinschätzung für jede Immobilie. Sie bildet die Basis für die erhobenen Grundsteuern. Allerdings ist der vom zuständigen Bezirk zur prozentualen Festlegung des Betrags erstellte Schätzwert meist niedriger als der aktuelle Marktwert und sollte daher lediglich als Anhaltspunkt herangezogen werden. Zudem ist die Wertermittlung für in den hiesigen bürokratischen Gegebenheiten Unkundige oft schwer nachvollziehbar. Wie oft höre ich von meinen Kunden: Warum ist der Immobilienwert beim amerikanischen Nachbarn bedeutend geringer als bei mir? Und warum muss ich mehr Steuern zahlen?

Hier unterscheidet die Behörde zwischen Eigentümern, die in der Immobilie ihren ersten Wohnsitz haben, und solchen, die sie nur als Feriendomizil oder Zweitwohnsitz nutzen. In letztere Kategorie fallen neben amerikanischen »snowbirds« auch alle Europäer, die ihren ersten Wohnsitz im Heimatland haben. Der für die Besteuerungsgrundlage ermittelte Wert (»assessed value«) kann für Amerikaner, die das betreffende Haus als ersten Wohnsitz angegeben haben, aufgrund der Eigenheimbefreiung (»homestead exemption«) nicht um mehr als drei Prozent jährlich steigen und nicht über dem Anstieg des Verbraucherpreisindexes (»consumer price index«, CPI) liegen, wobei der jeweils niedrigere Wert als Bemes- sungsgrundlage herangezogen wird.

Für den Immobilienmakler sind folgende weitere Kriterien bei der Preisfindung von Bedeutung:
• Wie viele vergleichbare Immobilien gibt es auf dem Markt und zu welchem Preis?
• Zu welchem Preis sind vergleichbare Im- mobilien in den letzten sechs Monaten ver- kauft worden?
• Lage der Immobilie (Innenstadt, abgelegene Lage, am Meer, See oder Kanal)
• Qualität der Wohngegend (Nachbarschaft, Infrastruktur, Schulen, Krankenhäuser, Einkaufszentren)
• Baujahr und Baustil. Sind Renovierungen vorgenommen worden? (Innenausstattung, Baumaterialien, Berücksichtigung der ak- tuellen Baurichtlinien und Auflagen, Bau- qualität und Bausubstanz)
• Wie sieht das Käuferspektrum aus (z. B. Babyboomer, Erstkäufer)?
• Wie groß ist jeweils der Einfluss von Großspekulanten und »Flippern«?
• Befindet man sich in einem »buyer’s market« oder »seller’s market«?
Daneben überprüft er folgende, für die Kunden oft bedeutsame Punkte:
• Vermietbarkeit, Auflagen bezüglich Vermietung und Nutzung
• Wie groß ist die generelle Nachfrage nach Mietobjekten?
• Wie hoch sind neben den jährlichen Steuern die Versicherungsbeiträge und Unterhaltskosten für die Immobilie?

Als weiterer Schritt bietet sich für einen Immobilienbesitzer, der eine noch verbindlichere und aussagekräftigere Wertermittlung seiner Immobilie wünscht, die Erstellung eines detaillierten unabhängigen Gutachtens an. Hier empfiehlt es sich, einen Gutachter zu wählen, der von den ortsansässigen Banken anerkannt wird.
Letztendlich ist der »echte« Wert einer Immobilie aber immer der Preis, den ein Käufer bereit ist zu bezahlen und den ein Verkäufer bereit ist zu akzeptieren. Und der kann – wie die Praxis zeigt – durchaus abweichen von dem Preis, der gewissenhaft unter Berücksichtigung aller möglichen Kriterien von Experten ermittelt wurde. Denn beim Immobilienkauf ist die persönliche Affinität zur Immobilie von großer Bedeutung. Wer sich erst einmal in eine Immobilie verliebt hat, ist erfahrungsgemäß immer bereit, auch etwas mehr für seinen Traum auszugeben.

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