1. Keine Finanzierungsklausel im Kaufvertrag
Ohne Finanzierungsklausel im Kaufvertrag bleibt der Käufer gesetzlich zur Erfüllung der Vertragsinhalte verpflichtet – auch dann, wenn er das erforderliche Eigenkapital nicht aufbringen kann.
Unser Tipp: Diese Klausel ist in Standardverträgen bereits vorformuliert und muss nur noch ausgefüllt werden. Sie sieht vor, dass der Käufer, sollte eine Finanzierung am Ende doch nicht möglich sein, schadlos vom Vertrag zurücktreten kann und bis dato geleistete Anzahlungen zurück erhält.
2. Das falsche Kreditmodell
Die Wahl eines falschen Kreditmodells kann schon im Laufe weniger Jahre teuer werden.
Unser Tipp: Vorausplanung und die genaue Abwägung zwischen zinsgünstigen Annuitätendarlehen und anderen Modellen, wie zum Beispiel einer Kreditlinie können Tausende Dollar sparen.
3. Falsche Zinsbindungsfristen
Immer wieder werden Verträge mit 15- oder 30-jähriger Zinsbindungsfrist abgeschlossen. Die Zinssätze sind in diesem Fall relativ hoch, die monatliche Rate reduziert sich selbst bei vorzeitiger Tilgung nicht.
Unser Tipp: Kaum jemand hält seine Finanzierung zehn Jahre oder länger. Lieber günstigere und variabel verzinste Darlehen wählen, diese gibt es auch mit Zinsbindungen von 3,5 oder 7 Jahren.
4. Die falsche Immobilie als Sicherheit
Bei der aktuellen Wertentwicklung kaufen Investoren im Lauf der Jahre gerne weitere Objekte hinzu. Geht es um die Kapitalbeschaffung, wird oftmals das falsche Objekt beliehen, um das Wohnhaus lastenfrei zu halten.
Unser Tipp: Wer sparen will, zieht zuerst die Beleihung des offiziellen Zweitwohnsitzes in Betracht. Sowohl die Closing-Kosten als auch die Zinsen sind hier entscheidend günstiger (bis zu 2 % Differenz).
5. Beantragung einer Baufinanzierung nach Baubeginn
Wer erst nach Aufnahme der Bautätigkeiten eine Finanzierung beantragt, riskiert einen immensen Mehraufwand: Von jedem Dienstleister und Lieferanten müssen sogenannte Lien Waivers eingeholt werden. Dies kann viele Wochen in Anspruch nehmen. In der Zwischenzeit muss der Bau gestoppt werden. Im schlimmsten Fall laufen in der Zwischenzeit die Baukosten und Zinsen nach oben hin davon.
Unser Tipp: Wenn auch nur die geringste Möglichkeit für eine Baufinanzierung besteht, sollte diese in jedem Fall vor Aufnahme der Bautätigkeiten beantragt werden.
6. Corporation statt Privateigentum
Ist der Eigentümer eine juristische Person, muss auch die Finanzierung darüber laufen. Die Auswahl an möglichen finanzierenden Banken für juristische Personen ist gering, entsprechend ungünstiger sind die Konditionen.
Unser Tipp: Wer dennoch die Immobilie auf eine Firma eintragen lassen will, sollte dies erst nach erfolgter Finanzierung veranlassen, das heißt in die Firma übertragen. Zwar gibt es in den Kreditverträgen eine sogenannte Due-on-Sale-Klausel. Diese besagt, dass im Falle eines Eigentumswechsels die Bank sich vorbehält, den Kredit sofort fällig zu stellen. Die Praxis zeigt jedoch: Solange der Eigentümer der Firma dieselbe Person ist und die monatlichen Raten pünktlich gezahlt werden, kann der Kredit weitergeführt werden.
7. Zu geringer Kreditbetrag
Viele Investoren kalkulieren zu knapp und beantragen einen zu geringen Kreditbetrag. Eine weitere Finanzierung oder nachträgliche Beleihung ist zwar jederzeit möglich, aber erneut mit Closing-Kosten verbunden.
Unser Tipp: Anders als in Deutschland sehen die meisten Finanzierungen in den USA keine Vorfälligkeitsentschädigung vor. Besser etwas großzügiger kalkulieren und mögliche Zusatzkosten mit einplanen! Was an Kapital dann doch nicht genutzt wird, kann später immer noch zurückgeführt werden – ohne, dass Strafzinsen anfallen.
8. Falscher Zeitpunkt
Wer erst nach dem Immobilienkauf eine Finanzierung beantragt, ist nicht selten überrascht, wenn er nicht zwischen allen verfügbaren Kreditprogrammen wählen kann.
Unser Tipp: Wenn möglich, bereits beim Kauf finanzieren. Die Produktpalette ist bei einem Immobilienkauf wesentlich größer als bei einer nachträglichen Beleihung. Zinsen und Closing-Kosten können höher, die Beleihungsgrenze dafür niedriger liegen.
