Wenn ein ausländischer Staatsbürger in den USA sich mit dem Gedanken beschäftigt, eine Immobilie wie zum Beispiel ein Haus, ein Apartment oder eine Eigentumswohnung zum ständigen Aufenthalt, als Ferienwohnung oder zur Vermietung zu kaufen, sollte er als nicht ansässiger ausländischer Investor in den USA Schritte unternehmen, um nach seinem Tod eine mögliche Besteuerung gemäß dem Erbschaftssteuergesetz zu vermeiden.
Wenn der Investor als Eigentümer das Eigentum in seinem eigenen Namen gekauft hat und auch zum Todeszeitpunkt Eigentümer gewesen ist, unterliegt es amerikanischer Erbschaftssteuern als Teil des Nachlasses. Wenn er jedoch das Eigentum von einer ausländischen Kapitalgesellschaft hat kaufen lassen, die in seinem Besitz oder dem Besitz einer US-Kapitalgesellschaft ist, wäre er zu dem Todeszeitpunkt vor der Erbschaftssteuer geschützt. Die ausländische Kapitalgesellschaft könnte im Heimatland des Investors oder einem anderen Land, zum Beispiel den Bahamas, den Niederländischen Antillen, oder den British Virgin Islands usw. gegründet werden.
Es gibt weitere Wege, um das gewünschte Resultat zu erzielen; jedoch ist die Struktur des Eigentumserwerbs über eine ausländische Kapitalgesellschaft für den Investor eine sehr einfache. Dennoch sollten solche und andere Konstruktionen nicht ohne fachkundige Rechtsberatung sowohl im Heimatland, dem Land in dem die ausländische Kapitalgesellschaft gegründet wird und dem US-Bundesstaat, in dem die Immobilie sich befindet, aufgebaut werden. Eventuell existieren Doppelbesteuerungsabkommen, welche aus Erbschafts- und Einkommenssteuergesichtspunkten die gewünschten Resultate berücksichtigen. Diese Doppelbesteuerungsabkommen müssen bei der Analyse der Situation des Investors stets beachtet werden.
Fremdfinanzierung
Zusätzlich ist der Immobilienbauträger eventuell daran interessiert, Fremdfinanzierung für einen Teil seines Projekts zu erlangen. Als allgemeine Regel gilt, dass die Vereinigten Staaten eine Steuereinbehaltung von 30 Prozent (Quellensteuer) auf Zinsen durchführen, die an einen ausländischen Staatsbürger gezahlt werden, wenn nicht Ausnahmen oder Reduzierungen dieser Steuern in den US-Steuergesetzen oder Doppelbesteuerungsabkommen mit anderen Ländern vorgesehen sind. Es gibt jedoch eine Ausnahme, die für Bauprojekte angewandt werden kann. Hierbei handelt es sich um das Instrument der „Eurobond“-Verschuldung, bei der die gezahlten Zinsen von der üblichen US-Quellensteuer ausgenommen sind und auf dem „Portfolio Zinsen“ Modell basieren.
Die Regelungen zum „Portfolio Zinsen“-Modell sind in ihrem Umfang sehr eingeschränkt. Damit sie für die Ausnahme in der Steuereinbehaltung angewandt werden können, dürfen die Portfolio Schuldverschreibungen nicht im Besitz des Anteilseigners sein, der 10 Prozent oder mehr der wahlberechtigten Aktien der ausgebenden Kapitalgesellschaft besitzt. Der Kauf solcher Schuldverschreibungen ist in den USA ansässigen Personen nicht erlaubt. Einschließlich der Tatsache, dass die Zinsen außerhalb der USA ausgezahlt werden, sollte der Vertrag eindeutig zeigen, dass beteiligte US-Personen auf die gesamt gezahlten Zinsen versteuert werden und der Vertrag in einer Art und Weise verkauft werden muss, dass der Kauf nur durch nicht in den USA ansässige Investoren möglich ist.
Theoretisch erlaubt das obige Modell einem ausländischen Investor 9,99 Prozent der Anteile der Kapitalgesellschaft, die das Projekt durchführt, zu besitzen, und gleichzeitig Schuldverschreibungen zu erwerben. Diese werden durch die Kapitalgesellschaft ausgegeben, welche Portfolio Zinsen zahlt, die von der Quellensteuer ausgenommen sind. Natürlich können diese Schuldverschreibungen auch an nicht in den USA ansässige Personen gezahlt werden, die keine Eigenanteile der betroffenen Kapitalgesellschaft besitzen. Jedoch sollte dieses besondere Finanzierungsmodell und die einhergehende Investitionsstruktur nicht angewandt werden, ohne dass der ausländische Investor und der Bauträger eine ausführliche Rechtsberatung einholen.
Diese Zusammenfassung dient einfachen Informationszwecken und sollte nicht als Rechtsberatung aufgefasst werden. Der potenzielle ausländische Investor und der Bauträger sollten in diesem Zusammenhang rechtlichen Rat einholen, um unter Beachtung der Erbschafts-, Gesellschafts- und Personenbesteuerung, des Unternehmensrechts, des Immobilienrechts und der Kosten eine Struktur aufzubauen, die Portfolio Schuldverschreibungsinstrumente beinhaltet.
