Für viele Erben einer Auslandsimmobilie ist es durchaus interessant, diese zu veräußern. Zunächst stellt sich aber die Frage, wie Eigentum am Auslands-vermögen des Erblassers überhaupt erlangt werden kann. Grundsätzlich richtet sich die Aufteilung des Nachlassvermögens eines deutschen Staatsangehörigen nach dem deutschen Erbrecht. Dies gilt jedoch nicht für unbewegliches Auslandsvermögen. Daraus ergibt sich eine sogenannte Nachlassspaltung, da die in Florida belegene Immobilie eine vom übrigen Nachlass zu unterscheidende Vermögensmasse bildet und somit für beide Vermögensmassen das Recht verschiedener Staaten zur Anwendung kommt.

Ein wesentlicher Unterschied zum deutschen Recht besteht insbesondere darin, dass nach floridianischem Recht das Eigentum nicht automatisch zum Zeitpunkt des Todesfalls an die Erben übergeht. Es dürfte für die Erben einer Immobilie in Florida daher höchst überraschend sein, dass zunächst im Regelfall ein Nachlassverfahren (»probate«) durchgeführt werden muss, um selbst über die Immobilie verfügen zu können. Dieses Nachlassverfahren ist mit dem deutschen Erbscheinverfahren vergleichbar. Der Nachlass geht dabei zunächst auf einen Nachlassverwalter (»personal representative«) über. Im Gegensatz zum deutschen Testamentsvollstrecker erwirbt der »personal representative« jedoch eigene Rechte am Nachlass. Die Dauer dieses Nachlassverfahrens richtet sich grundsätzlich nach den Umständen im Einzelfall, welche insgesamt recht umfangreich werden können.

Es reicht also nicht aus, allein die Sterbeurkunde oder einen Erbschein vorzulegen, um Eigentümer des geerbten Grundstücks zu werden. Daher sollte möglichst frühzeitig über den Verbleib einer Auslandsimmobilie im Todesfall nachgedacht und entsprechende Regelungen getroffen werden. Dies kann zum Beispiel mithilfe eines Testaments oder auch durch das Einrichten eines sogenannten Trusts (Treuhand) geschehen. Jedoch ist auch hier auf die rechtlichen Besonderheiten im Vergleich zum deutschen Recht zu achten. Zumeist genügt ein deutsches Testament nicht den formellen Anforderungen des floridianischen Rechts, sodass diese häufig ungültig sind. Auch ist die Nachlassregelung durch einen Trust nicht unproblematisch – dem deutschen Recht sind derartige Konstruktionen völlig fremd, sodass genau geprüft werden sollte, ob die Errichtung im Einzelfall tatsächlich sinnvoll ist.

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Über den Autor:
Maximilian J. Schenk ist Attorney at
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