Die verschiedenen Vorschläge und Ideen in dieser Kolumne sind dazu gedacht, dem der Leser/in einen Überblick über mögliche Lösungen zu ihren Fragen zu bieten. Jede Situation ist sehr individuell und muss Teil einer individuellen Beratung mit einem qualifizierten US-Fachanwalt für Steuerrecht oder US-Steuerberater sein.
FRAGE: Wir sind aus der Schweiz und haben im Jahr 1993 für 400.000 Dollar in Naples ein Haus gekauft. Seinerzeit riet uns ein Rechtsanwalt, aufgrund des Erbschaftssteuerrisikos (zu dem Zeitpunkt waren wir beide 55 Jahre alt) das Haus im Namen einer ausländischen Kapitalgesellschaft auf den Bahamas zu kaufen. Im Falle des Todes von einem von uns beiden (oder beiden) würden wir in dem Fall nicht der Erbschaftssteuer in den USA unterliegen.
Aufgrund des Immobilienbooms hat das Anwesen heute einen Marktwert von 3.000.000 Dollar. Unser Steuerberater aus Deutschland sagte uns, die Einkommensteuer auf den Gewinn beim Verkauf des Hauses werde mindestens 40 Prozent oder 1.000.000 Dollar betragen (Bundeskörperschaftssteuer zuzüglich der in Florida erhobenen Körperschaftssteuer).
Er sagte uns weiterhin, dass wenn wir das Haus in unserem eigenen Namen besitzen würden, wir lediglich 390.000 Dollar an Kapitalgewinnsteuer zu zahlen hätten – auch deshalb, weil die Kapitalgewinnsteuer für Einzelpersonen unter den Steuersenkungen während der Bush-Legislatur heute nur noch 15 Prozent betragen. Mehrere deutschsprachige Steuerberater vor Ort bestätigten ihm ebenfalls, dass wir das Haus durch eine »Grundstücksurkunde ohne Garantie« (quitclaim deed) von der Kapitalgesellschaft auf unseren eigenen Namen übertragen sollen.
Wenn dann das Haus veräußert würde, wird es von einer Einzelperson verkauft und es würde lediglich die niedrige 15 Prozent Kapitalgewinnsteuer fällig. Ist dies das Wunder, von dem wir bisher nur träumten?
ANTWORT: Das U.S. Finanzamt hat im September 2005 ein Rundschreiben veröffentlicht, das sich genau mit dieser Situation befasst. Daraus geht klar hervor, dass bei der Umschreibung von der Kapitalgesellschaft auf die Einzelperson die 1.000.000 Dollar an Bundesund Florida- Körperschaftssteuer anfällt. Nur der darauf folgende mögliche Gewinn über 3.000.000 Dollar hinaus wird mit 15 Prozent versteuert. Aus dem Rundschreiben geht weiter hervor, dass diese Art von Transaktion oft mit dem Ziel ausgeführt wird, die höhere Besteuerung zu vermeiden. Dabei wird jedoch nicht beachtet, dass solch eine Transaktion dem U.S. Finanzamt als Verkauf gemäß der ausländischen U.S. Immobilienvorschriften (Foreign Investment in U.S. Real Estate Tax Act – FIRPTA) angemeldet werden muss.
Dazu muss der Bevollmächtigte (closing agent), der die »Grundstücksurkunde ohne Garantie« (Quitclaim Deed) vorbereitet und einreicht, 10 Prozent des Bruttoverkaufspreises einbehalten und an das U.S. Finanzamt zum Zeitpunkt des Transfers von der Kapitalgesellschaft zu deren Eigentümern (Anteilseignern) einbehalten. In dem Rundschreiben wird sehr klar gemacht, dass es sich bei solch einer Transaktion auf jeden Fall um eine steuerlich relevante Transaktion handelt, die in den meisten Fällen sogar als krasser Steuerbetrug geahndet wird.
FRAGE: Aber warum geben uns dann seriöse und angesehene Berater solche Ratschläge, wenn sie nicht korrekt sind? Ist es nicht sogar Aufgabe der öffentlichen Hand, solche Berater zu kontrollieren, so dass wir, die als mit dem US- Rechts- und Steuersystem nicht vertraute ausländische Staatsbürger in den USA leben, nicht falsch beraten werden?
ANTWORT: Ihre Berater haben ihnen offensichtlich nicht klar gemacht, dass die von ihnen beschriebene Transaktion nicht nur eine Immobilien-Angelegenheit ist, wozu die notariell beurkundete Einreichung beim Grundbuchamt (County Property Land Registry) gehört, um die Eigentümer im Grundbuch zu ändern. Diese Transaktion hat ebenfalls einige steuerliche Auswirkungen auf Bundes- und Landesebene (Florida), es müssen Urkunden- oder Übertragungssteuern (documentary stamps) entrichtet werden und der oft missachtete mögliche Einfluss auf zukünftige steuerliche Bewertungen des Eigentums muss beachtet werden. Grundsätzlich gilt: Viele der Maßnahmen, die ihnen von verschiedenen Seiten empfohlen werden, sind nach dem U.S. Recht nicht verboten.
