Um "Peanuts" geht es auch in meinem neuen Artikel. Hier beleuchte ich die US Staatsverschuldung, einige Grundprobleme und als eine Konsequenz, wieso ich denke, dass das Zinsniveau weiterhin tief bleiben wird.

Hilmar Kopper, ehemals Vorstandssprecher der Deutschen Bank, prägte 1994 das Unwort von den »Peanuts« – und meinte damit damals die Summe von 50 Millionen DM. In Zeiten, da sich Republikaner und Demokraten in Washington rhetorische Schlachten über Budgetkürzungen liefern, scheinen sich die Dimensionen verschoben zu haben: Mit »Peanuts« sind hier und heute allenfalls Milliarden gemeint.

Während der jüngsten Wirtschafts- und Finanzkrise wurden private Schulden auf die öffentliche Hand übertragen. In den USA nähert sich die bundesstaatliche Verschuldung inzwischen mit 14,3 Billionen Dollar der gesetzlich festgelegten Höchstgrenze. Eine Erhöhung des mittleren Zinsniveaus um nur ein Prozent würde zu einer zusätzlichen jährlichen Zinslast von 142 Milliarden Dollar führen. Eine Rückkehr zu einem Niveau von 5 Prozent würde den US-Haushalt jährlich um zusätzlich 700 Milliarden Dollar belasten – eine atemberaubende Zahl.

  Wie die obige Grafik zeigt ist die Verschuldung der USA im Verhältnis zum Bruttosozialprodukt nicht weit von derjenigen Griechenlands entfernt. Dennoch: Bei den Streitereien in Washington geht es meiner Ansicht nach wohl leider tatsächlich nur um »Peanuts« im Vergleich zu den derzeit wirklich anstehenden Problemen.

Einerseits werden die fundamentalen Probleme der Gesundheitsvorsorge, Medicaid und Medicare, gar nicht angefasst. Hier besteht eine längerfristig eine Finanzierungslücke von 100 bis 200 Billionen Dollar, für deren Deckung die Steuern um 75 Prozent erhöht werden müssten. Zum anderen werden die Ausgaben für Infrastruktur, Bildung, Wissenschaft, Schulen, Feuerwehr und Forschung rasant gekürzt – also genau das Gegenteil, was ein langfristiges Wachstum fördern würde.

Eine Gesellschaft wächst und floriert, wenn sie grosse, langfristige Investitionen tätigt. Die zeigen die Beispiele Chinas und Deutschlands. Die Politiker in Washington lassen aber den Konsumanteil (Renten, Gesundheitswesen, Wohlfahrt) des Staatsbudgets unangetastet. Schliesslich möchten sie ja wiedergewählt werden. Als Folge wird der Konsum gefördert und die Investitionen vernachlässigt.

Obwohl wir gerade die grösste Finanzkrise seit der grossen Depression durchleben mussten, scheinen die Politiker hierzulande noch immer nicht aufgewacht zu sein. Die Gründe für die Krise waren a.) zu günstiges Geld b.) zu hohe Ausgaben c.) zu hohe Kreditaufnahmen und d.) zu geringe Investitionen. Keines dieser Probleme wurde bis dato gelöst oder auch nur ernsthaft angefasst.

Erste Hilfe wurde geleistet, damit das System nicht zusammenbricht. Verbindlichkeiten und Verluste wurden von der Wirtschaft auf die öffentliche Hand übertragen. Wenn nicht bald die fundamentalen Probleme in Angriff genommen werden, dürften die USA durch eine längere Phase der Stagnation und anhaltender Arbeitslosigkeit gehen. Ich habe große Bedenken, dass es einer erneuten Krise bedarf, ehe die hiesigen Politiker (und auch die Gesellschaft als solche) fundamental umdenken.

(Graphiken: © Rainer Filthaut)

Ähnlich zeigt sich die Situation bei den 25 bis 34-Jährigen: Deren Zahl wird bis 2015 um 1,4 Prozent pro Jahr steigen, nachdem sie von 1992 bis 2002 um 0,8 Prozent gesunken war. Und sogar ein »Italien-Effekt« war hier in den vergangenen Jahren zu beobachten: Mehr als 1,2 Millionen junge Erwachsene sind zwischen 2005 bis 2010 wieder zu ihren Eltern zurückgezogen.

Doch natürlich wollen die meisten dieser »Twens« nicht dauerhaft in der »Pension Mama« wohnen bleiben. Dieses bedeutet aber, dass sich im Laufe der Zeit ein aufgestauter Bedarf an Miethäusern und Mietwohnungen gebildet hat. Die Folgen sind bereits zu spüren: Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist in den USA von 8 Prozent im 4. Quartal 2009 auf 6,6 Prozent im 4. Quartal 2010 gesunken.

(Graphiken: © Rainer Filthaut)

Angesichts dieser Situation werde ich immer wieder gefragt ob es sich nicht lohnt, ein paar Wohnungen oder Häuser als Renditeobjekte zu kaufen? Meiner Überzeugung nach ergibt dieses aber nur Sinn, wenn man sich a.) selbst um Renovierung, Vermietung und Verwaltung kümmern kann und/oder b.) mindestens 20 Häuser oder eine Wohnanlage mit mindestens 50 Wohnungen erwirbt. Erst ab diesen Größenordnungen rechnet es sich nämlich, ein eigenes Vermietungs- und Verwaltungsbüro sowie einen Hausmeisterservice zu betreiben.

Die Gründe sind schlicht wirtschaftlicher Natur: Amerikanische Mieter ziehen im Schnitt alle drei Jahre um. Normalerweise beträgt die Vermietungscourtage eine Monatsmiete, für die Verwaltung fallen dann nochmals 4 bis 6 Prozent an. Bei Eigentumswohnungen kommen zudem meist hohe Abgaben an die Eigentümergemeinschaft hinzu. Berücksichtigt man dann noch Kosten für die Renovierung und den Unterhalt, sind die Renditen kaum noch attraktiv. Und: Besitzt man nur ein- oder zwei Objekte, kann ein Leerstand, sei er auch nur vorübergehend, die ganze Kalkulation durcheinander bringen.

Fazit: Die Nachfrage an Wohnimmobilien wird in den USA in den nächsten Jahren deutlich steigen. Doch auch hier gilt für Investoren das Gesetz der »Economy of scale«: Angesichts erheblicher Nebenkosten lohnt sich der Einstieg in dieses Geschäft erst ab einer gewissen Größe.

Vergessen Sie allerdings nicht: Meine Einschätzung bezieht sich allgemein auf den US-Markt. In einzelnen Gegenden haben sich die Preise bereits stabilisiert oder sind sogar schon wieder gestiegen.

Meiner Beobachtung nach sinken seit Ende letzten Jahres die Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser in den USA erneut. Damit erleben wir, was Amerikaner als sogenannten »Double Dip« bezeichnen. Gut für potentielle Käufer? Auf den ersten Blick schon: Mittlerweile müsste ein amerikanischer Durchschnittsverdiener nur noch 13 Prozent seines jährlichen Einkommens für Hauskosten aufwenden. Das liegt weit unter dem Wert der vergangenen Jahre. Theoretisch wären Immobilien damit um 21 Prozent unterbewertet.

Aber: Die Banken verlangen bei der Vergabe von Hypotheken heute deutlich höhere Anzahlungen. Der durchschnittliche Hauspreis beträgt momentan in den USA 222.600 Dollar. Bei einer Sparquote von derzeit 5,8 Prozent bräuchte ein amerikanischer Durchschnittshaushalt (Einkommen: 49.777 Dollar) derzeit 15 Jahre, um die nötige Anzahlung anzusparen. Bei Alleinstehenden sieht diese Zahl noch trostloser aus: Ein »Single« muss rechnerisch heute 29 Jahre warten (und sparen), eher er sich die Anzahlung für sein Häuschen erlauben kann. Hinzu kommt, dass die niedrigen Hypothekenzinsen mittelfristig wieder ansteigen und somit die Kosten weiter erhöhen dürften.

Zwei Drittel der seit dem letzten Sommer verkauften US-Immobilien wurden denn auch an Käufer oder Investoren verkauft, die bar bezahlten. Nur 6 Prozent der Objekte hingegen gingen an Personen, die zum ersten Mal ein Haus erwarben. In den Jahren 2005 bis 2008 waren dieses noch 35 bis 39 Prozent gewesen, im Jahre 2009 hatte der Prozentsatz der Erstkäufer dank erheblichen Steueranreizen sogar noch 41 Prozent betragen.

Schlussfolgerung: Der Nachfrage nach Wohnimmobilien ist auf absehbarer Zeit schwächer sein. Und bis sämtliche derzeit noch auf dem Markt befindlichen Zwangsversteigerungen abgebaut sind, die Arbeitslosenquote sicher verringert hat und das Lohnniveau gestiegen ist, muss man wohl von einem weiteren Abrutschen der Immobilienpreise ausgehen.

Die Anzahl der normalen Immobilientransaktionen ist auf einen Bruchteil dessen geschrumpft, was in den Jahren bis 2007 umgesetzt wurde. Käufer und Verkäufer sind in ihren Vorstellungen weit auseinander. Und die Banken haben keine klare Strategie, wie sie mit notleidenden Finanzierungen umgehen sollen.

Sie versuchen:

• mit den Schuldnern Lösungen zu erarbeiten;

• die Hypotheken zu verkaufen;

• die Augen vor Wirklichkeit zu verschließen (nach dem Motto: »extend and pretend«, verlängern und vorgeben, alles sei in Ordnung).

Die Ungewissheit über bevorstehende Änderungen in der Steuergesetzgebung und die Angst vor einer erneuten Rezession haben zu einer grossen Verunsicherung aller Marktteilnehmer geführt. Selbst unter Profis und Experten reicht die Einschätzung von »total deprimiert« bis hin zu »durchaus optimistisch«. Extreme Preisgestaltungen kommen daher immer wieder vor.
Nachstehend die Renditen, zu denen Objekte verkauft werden:

MacDonalds bei 5.75 % = 17.4 fache Jahresmiete

Bankgebäude bei 6.5 % = 15.4 fache Jahresmiete

Shopping Center mit Publix als Hauptmieter bei 6 % = 16.6 fache Jahresmiete

Walgreens und CVS Märkte 6.5 % bis 7.3 % = 13.7 bis 15.4 fache Jahresmiete

Sam’s Club, FEDEX bei 7 % bis 8 % = 12.5 bis 14.3 fache Jahresmiete

Erbbauverträge bei 5.5 % bis 6.75 % = 14.8 bis 18.2 fache Jahresmiete

Strip Shopping Center ohne Hauptmieter bei 9 % bis 11 % = 9 bis 11.1 fache Jahresmiete

Bürogebäude ohne Hauptmieter bei 8.5 % bis 11 % = 9 bis 11.7 fache Jahresmiete

Liegen die Leerstände bei über 30 Prozent, kann man oft die Hypothek von den Banken zu 50 Prozent des Nominalwertes kaufen. Die meisten Anleger fürchten sich davor, dass bei zweitklassigen Objekten die Preise weiter sinken, die Leerstände sich erhöhen und/oder die Mieten sinken. Notleidende Objekte drücken in diesem Segment zu stark auf das Preis- und Mietniveau. Nach meiner Ansicht sind bei einzelnen Objekten die Preise zu stark gesunken, da wie oft in solchen Situationen vom Markt erst mal hektisch und nicht differenziert genug reagiert wird. Es ergeben sich für risikofreudigere Anleger recht gute Investitionsmöglichkeiten.

Die Zinsen bei Rentenpapieren, Geldmarktkonten und anderen sicheren Anlagevehikeln liegen derzeit zwischen null und 3 Prozent. Eine grosse Anzahl Anleger sucht höher rentierende, aber sichere Investitionen. Dies hat die Preise von Top-Objekten in die Höhe und die entsprechenden Renditen nach unten getrieben. Die Nachfrage nach solchen Objekten, sei es auf der institutionellen oder privaten Ebene, übersteigt das Angebot bei weitem. Jeder möchte das Top-Objekt an der Hauptstrasse mit dem erstklassigen Mieter und dem 20-jährigen Mietvertrag erwerben (Bemerkenswert: selbst für solche Objekte sind momentan kaum Finanzierungen von mehr als 50 Prozent erhältlich). Vor kurzem wurde ein neues Bürogebäude in Chicago bei 5.5 % Rendite für $ 550 Millionen verkauft bei Aufnahme einer Hypothek von $ 350 Millionen. Ein vergleichbares, älteres Gebäude mit einem Leerstand von 30 % wechselte bei 7.5 % Rendite den Eigentümer.

Ich bin der Meinung, dass das Zinsniveau in den USA noch für längere Zeit tief bleiben wird. Somit wird die Nachfrage nach Top-Objekten anhalten und deren Preise stabil bleiben oder sich sogar noch erhöhen. In Anbetracht der enormen Geldmengen, die nach interessanten Anlage suchen, könnte es dazu kommen, dass die Nachfrage nach Objekten auch ausserhalb der Top-Klasse ansteigt, insbesondere solche im Wert von 25 Millionen Dollar und mehr. Insbesondere institutionelle Anleger scheinen hier vermehrt Interesse zu zeigen.
Die ganz grosse Welle der Zwangsversteigerungen gewerblicher Objekte ist bis dato noch ausgeblieben. Dennoch fällt bereits jetzt ein markanter Anteil aller Transaktionen auf Zwangsverkäufe oder Versteigerungen, so genannte »Distressed Sales«. In Zahlen ausgedrückt: 35 Prozent bei Hotels, 28 Prozent bei Mehrfamilienhäusern, 22 Prozent bei Büros und 20 Prozent bei industriellen Objekten. Dieser Trend wird noch mindestens zwölf Monate anhalten.

Praktisch unverkäuflich sind momentan angefangene Entwicklungsprojekte oder Land. Solange bestehende Objekte unter Wiederherstellungskosten verkauft werden, hat Land praktisch keinen Wert. Hier werden derzeit in grossem Umfang Portfolios und/oder Hypotheken von den Banken an Investmentgruppen, Hedgefunds und andere opportunistische Investoren zum einem Bruchteil der ursprünglichen Kosten verkauft.

Bei Appartementkomplexen ist eine Stabilisierung und leichte Preiserholung festzustellen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt in einigen Gebieten an, da sich viele Amerikaner den Kauf eines eigenen Objektes nicht mehr leisten können oder aber die weitere Entwicklung abwarten wollen.

Die Mieten für Büros scheinen sich in einigen Märkten zu stabilisieren. Die Erholung wird aber sehr langsam sein. Viele Firmen geben Büroflächen auf und reduzieren die m2 pro Mitarbeiter. Die Leerstandsquote liegt gesamthaft in den USA immer noch bei 17.5 %, dem höchsten Niveau seit 1993.

Auch bei den grossen Shopping Malls zeichnet sich eine langsame Beruhigung ab. Die Leerstandsquote liegt hier bei 10.9 %. Die Mieten sind vom 2. Quartal 2010 zum 3. Quartal 2010 nur um 0.2 % gesunken.

Mein Fazit: Der Markt für Top-Objekte zeigt sich auch weiterhin sehr stark. Für eine Erholung des Marktes aller anderen gewerblichen Objekte muss die Wirtschaft erst wieder in Schwung kommen, Klarheit über die politische Entwicklung/Steuergesetzgebung herrschen und das Vertrauen der Investoren in den Markt zurückkommen. Für clevere Investoren bieten sich aber trotz allem gute Möglichkeiten, interessante Objekte zu günstigen Konditionen zu erwerben. Grosses Potential sehe ich für risikobereite Anleger, die über Cash verfügen und bereit sind, auch Immobilien mit (momentan) hohem Leerstand zu erwerben.

        (Graphiken: © Rainer Filthaut)

So gilt es in der amerikanischen Rechtsprechung und –auffassung als absolut akzeptabel, einen Vertrag zu brechen, solange man dem Vertragspartner einen allfälligen Schaden ersetzt. Das kontinentaleuropäische Recht hingegen geht davon aus, dass jeder Vertragspartner seiner Verpflichtung nachkommt und diese auch eingeklagt werden kann: Wenn ich etwas verkaufe, dann muss ich es auch liefern – und umgekehrt muss der Käufer auch bezahlen.

Vor diesem Hintergrund gehen amerikanische Vertragspartner natürlich mit einer ganz anderen Einstellung an den Abschluss eines »contracts«. Ändern sich die Umstände, wird man viel eher seine vertragliche Verpflichtung ignorieren als dies ein Kontinentaleuropäer je tun würden (wo die Geschäfte ja oft noch per Handschlag besiegelt werden). Bricht ein Amerikaner einen Vertrag, so weiss er ohnehin, dass sein Vertragspartner vor zwei großen Hürden steht: Zum einen muss er den Schaden und dessen Höhe beweisen. Zum anderen muss er in einem oftmals teuren und aufwendigen Gerichtsverfahren seine Forderung einklagen. Sofern es nicht ausdrücklich vereinbart wurde, kommt noch ein drittes Problem hinzu: Selbst wenn der geschädigte Vertragspartner vor Gericht gewinnt, muss ihm der Verlierer oft nicht die Anwaltskosten ersetzen. Somit ist es manchmal aus rein wirtschaftlichen Überlegungen sinnvoller, auf Schadenersatz zu verzichten und zähneknirschend den Vertragsbruch zu akzeptieren.

Der Umgang mit dem Thema »Vertragstreue« lässt tief blicken: Hier werden klare Unterschiede in der Mentalität von Amerikanern, Europäern und vor allem Asiaten deutlich. Sind asiatische Gesellschaften eher gruppenorientiert, zeigen sich Amerikaner ganz klar auf sich selbst bezogen, das heisst individualistisch und eigeninteressiert. Wir Mitteleuropäer liegen meiner Einschätzung nach in unserem Verhalten und Verständnis der Gesellschaft irgendwo in der Mitte.

Der »Egoismus« der Amerikaner hat natürlich historische Wurzeln: Die Freiheit des Einzelnen ist ein zentrales Element ihrer Kolonialgeschichte. Die ersten europäischen Auswanderer strebten im 16. und 17. Jahrhundert in Nordamerika nach (Religions-) Freiheit und Reichtum und hatten Europa in der Hoffnung verlassen, in Amerika ein neues, besseres Leben führen zu können. Aufgrund der Nichtexistenz von staatlichen Institutionen oder gesicherten Rahmenbedingungen waren die Siedler und Pioniere gezwungen, sich im alltäglichen Leben auf sich selbst, ihre individuellen Fähigkeiten und ihre eigene moralische Verantwortung zu verlassen. Unter solchen Lebensumständen mussten zu treffende Entscheidungen vor allem zeitnah und pragmatisch sein. Der Nutzen stand im Vordergrund. Und war dieser Nutzen positiv, dann war die Entscheidung richtig – gegebenenfalls bis zu der Auffassung, dass der Zweck die Mittel heiligt.

Diese Geisteshaltung hat sich auch auf die Geschäftskultur übertragen. Charakteristisch für den US-amerikanischen Wirtschaftsstil ist zum einen die dominante Rolle und Selbstverantwortung des Individuums und zum anderen – zumindest in der Theorie – die minimale Einflussnahme des Staates auf die Wirtschaft, die allein durch den Markt selbst reguliert werden soll. Die Aufgabe des Staates ist primär, den Rahmen für freien Wettbewerb zu stellen und zu erhalten.

In einer individualistisch ausgeprägten Gesellschaft steht der Einzelne im Vordergrund: Es ist wichtig »seinen Weg zu gehen«, »gegen den Strom zu schwimmen«. Nicht umsonst proklamierte der Amerikaner Frank Sinatra »I did it my way!«. Die Chinesen kontern mit dem Sprichwort »Der Nagel, der herausragt, wird in das Brett gehämmert« – denn in dieser kollektivistisch ausgeprägten Gesellschaft steht die Gruppe als Gesamtheit im Vordergrund und ist wichtiger als die Selbstverwirklichung der einzelnen Gruppenmitglieder. Ein konkretes Beispiel für diesen fundamentalen Gegensatz ist das Versagen von gewissen Bonusprogrammen in asiatischen Ländern. Amerikanische Unternehmen fanden schnell heraus, dass sich dort die Produktivität von Gruppen verringerte, wenn man ein individuell ausgerichtetes Bonusprogramm einsetzte. Die Mitarbeiter orientierten sich an dem schwächsten Glied ihrer Gruppe und versuchten, dieses nicht zu übertreffen. Erst als man das Bonusprogramm so umstellte, dass es die gesamte Gruppe belohnte, wurde die Produktivität gesteigert. In individualistisch geprägten Gesellschaften funktionierte diese Art von Bonusprogrammen allerdings nicht, dort senkten Gruppenprogramme die Produktivität.

Im amerikanischen Denken ist die Auffassung verwurzelt, dass individuelles Denken und persönlicher Instinkt jedem gruppenorientierten Entscheidungsprozess überlegen ist. Mehr noch: Die freie Entfaltung des Einzelnen wird durch die Unterordnung seiner Interessen innerhalb einer Gruppe eher behindert. Amerikaner stellen ihre persönlichen Ziele in der Regel vor alles andere. Dies beinhaltet die Interessen der Firma, der Freunde, der Familie und eventuell sogar des Ehepartners. Als Folge dieses Denkmusters sind Amerikaner gegenüber ihrer Firma (wie auch die Firma gegenüber ihren Mitarbeitern) nur in jenem Grad gegenüber loyal, sofern dies ihren eigenen Interessen nützt. Man verhält sich auf beiden Seiten absolut pragmatisch: Die Loyalität hält nur bis zum Vorliegen eines besseren Angebotes. Gehandelt wird schnell, ohne grosse Vorwarnung. Amerikaner sind nicht bekannt dafür, sehr geduldig zu sein.

All das sollte man wissen, wenn man »im Land der unbegrenzten Möglichkeiten« Geschäfte betreiben will. Amerikaner können sich schnell für alles begeistern, was nach »Opportunity« aussieht. Darum bekommt man als Verhandlungspartner schon früh ungewohnt viel Aufmerksamkeit. Aber genauso schnell, wie man diese erlangt, verliert man sie auch wieder, wenn sich die Resultate nicht als so nützlich herausstellen wie erhofft.

Und das alte »Pacta sunt servanda«, mit dem uns die Römer das Prinzip der Vertragstreue im öffentlichen und privaten Recht auf eine kurze Formel gebracht haben? Im deutschen Zivilrecht, auch das lerne ich von Rechtsanwalt Felix Mehler, besagt der Grundsatz, dass derjenige, der Verträge bricht, rechtswidrig handelt. Und in Amerika? Im vergangenen Jahr las ich im Wall Street Journal einen interessanten Artikel über die Auseinandersetzung zwischen der Deutschen Bank und dem Immobilienmilliardär Donald Trump. Bei dem Streit drehte es sich um den Trump International Hotel & Tower in Chicago – ein 415 Meter hoher Wolkenkratzer am Chicago River. Trump war damals offenbar mit der Rückzahlung eines millionenschweren Kredits in Verzug – und hatte kurzerhand die Deutsche Bank und andere Institute vor einem New Yorker Gericht auf eine Verlängerung der Kreditlaufzeit verklagt. Die Anwälte Trumps argumentierten, der plötzliche Einbruch der weltweiten Finanzmärkte sei ein so außergewöhnliches Ereignis höherer Gewalt, dass ihr Mandant einen Anspruch auf Anpassung des Kreditvertrages habe.

Verträge sind einzuhalten? Wohl eher: »Was schert mich mein Geschwätz von gestern?« Ganz nebenbei warf Trump seinen Kreditgebern damals vor, seine Rückzahlungsbemühungen unterwandert zu haben – und forderte deswegen drei Milliarden Dollar Schadensersatz. Welcome to America!