Wenn Sie Ihre Immobilie an Dritte gegen Entgelt vermieten, dann unterliegen diese Einnahmen der US-Bundeseinkommenssteuer (Florida selbst hat keine Einkommenssteuer). Der Steuersatz liegt zwischen 10% und 35% des steuerpflichtigen Einkommens (wobei Einkommen unter $5.700.00 nicht steuerpflichtig ist). Die Sätze der US Einkommenssteuer sind unten aufgeführt. Die Steuererklärung für Ausländer (Form 1040 NR) ist bis spätestens zum 15. Juni eines jeden Jahres einzureichen.

Wenn der Steuerpflichtige keine Steuererklärung einreicht, aber steuerpflichtig ist, dann muss der Mieter, sowie eventuell die mit der Vermietung involvierten Personen (wie Makler, Grundstücksverwalter, Steuerberater etc.) eine Quellensteuer von 30% der Bruttomiete einbehalten und an die US-Steuerbehörde abführen. Diese Steuer wird dann endgültig, und der Eigentümer kann keinerlei Abschreibungen geltend machen oder Kosten abziehen.

Reicht der Ausländer eine Steuererklärung ein und wird die Immobilie zusätzlich eigengenutzt, treten besondere Regelungen in Kraft. Es gilt: Wer die Immobilie weniger als 14 Tage im Jahr an Dritte vermietet, unterliegt nicht der Einkommenssteuer. Ebenso wenig ist die kostenlose Überlassung an Freunde und Bekannte steuerpflichtig. Ein Nachteil besteht aber bei diesen Fällen: Hypothekenzinsen, Grundstückssteuern und Unterhaltskosten für die Immobilie sind in diesen Fällen nicht abzugsfähig.

Vermieten Sie die Immobilie mehr als 14 Tage im Jahr und nutzen Sie die Wohnung mehr als 14 Tage selbst (oder mehr als 10% der tatsächlichen Vermietung pro Jahr), dann können Sie von den Mieteinnahmen alle Kosten abziehen, die direkt durch die Vermietung entstanden sind. Alle anderen Kosten sind anteilsmäßig auf die Zeit der Vermietung und Eigennutzung aufzuteilen. Die Aufwendungen und Kosten, die in Abzug gebracht werden, dürfen aber die Mieteinnahmen nicht überschreiten. Dies trifft auf Ihren Fall zu und Sie sollten sich mit einem Steuerberater zusammensetzen, der Ihre Steuerpflicht errechnen kann.

Obwohl Sie unter den geschilderten Umständen in den USA steuerpflichtig sind, müssen Sie daran denken, dass Sie die Mieteinkünfte ebenfalls in Deutschland deklarieren müssen. Es besteht zwar dann keine zusätzliche Steuerpflicht für das versteuerte Einkommen, aber Sie rutschen möglicherweise durch den Progressionsvorbehalt in einen höheren Steuersatz.

Zur Vervollständigung: Wer die Immobilie weniger als 14 Tage (oder 10% der Jahresvermietungsdauer) selbst nutzt, kann die Immobilie als Kapitalanlage abschreiben und gegebenenfalls dann auch Verluste vortragen.

US- Einkommenssteuersätze 2009

Verheiratet mit getrennter Veranlagung
(ausländische Steuerpflichtige können nicht zusammen veranlagt werden)

Steuerpflichtiges Einkommen

Von       

$0               -         $8,350                10%
$8,351        -        $33,950                15%
$33,951      -        $68,525                25%
$68,526      -        $104,425              28%
$104,426    -        $186,475              33%
$186,476    -                                    35%


Bei ledigen Personen:

Steuerpflichtiges Einkommen

Von

$0               -         $8,350              10%
$8,351        -        $33,950              15%
$33,951      -        $82,250              25%
$82,251      -       $171,550             28%
$171,551     -       $372,950            33%
$372,951      -                               35%