Offensichtlich ist der Wert Ihres Hauses zwischenzeitlich unter den Betrag der Fremdfinanzierung gefallen und Sie sagen sich, dass es sich wirtschaftlich nicht mehr lohnt, weiterhin die hohen Tilgungsraten zu zahlen. Oder aber Sie sind in finanzielle Schwierigkeiten geraten und können die monatlichen Belastungen nicht mehr aufbringen. Welche Möglichkeiten haben Sie?

Typischerweise wird die Bank bei Nichtzahlung der monatlichen Hypothekenzahlung ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. In dieser Phase könnten Sie der Bank anbieten, dass Sie der Bank die Immobilie übertragen (sog. "Deed in lieu of foreclosure"). Damit erreicht die Bank, was sie bei einer Zwangsvollstreckung erreicht, nur ohne langfristige Verfahren vor Gericht und ohne die entsprechend hohen Gerichts- und Prozesskosten. In der Alternative kann man – auch während des Zwangsvollstreckungsverfahrens – versuchen, die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen, und wenn man den Betrag der ausstehenden Hypothek nicht erreicht, der Bank einen sog. "short sale" offerieren.

Wenn die Bank sich bereit erklärt, die Immobilie "zurückzunehmen" bzw. die Bank dem "Short Sale" zustimmt, bleibt die Frage, wer für die Unterdeckung aus dem späteren Verkaufserlös haftet. Grundsätzlich hat die Bank das Recht in einem separaten Prozess, die Unterdeckung durch Urteil festsetzen zu lassen. Mit diesem Urteil kann die Bank dann später in anderes Vermögen des Schuldners vollstrecken. Typischerweise wird sich die Bank vor Zustimmung zum "Short Sale" genau versichern, dass dem Darlehensschuldner keine anderen Vermögenswerte gehören, aus dem die Unterdeckung gezahlt werden kann. Wenn er die entsprechenden Informationen eingeholt hat, wird sie den Unterdeckungsbetrag in der Regel abschreiben.

Sowohl der "Short Sale" wie auch der "Deed in Lieu of foreclosure" haben negative Auswirkungen auf ihre Kreditwürdigkeit, die aber bei weitem erträglicher sind als ein voll durchgeführtes Zwangsvollstreckungsverfahren. Mein Rat ist, dass Sie möglichst früh mit Ihrer Bank über eine für beide Seiten vertretbare Lösung sprechen.