(Foto: © Det-anan)
• Informieren Sie sich am besten noch vor Ihrer Reise in die USA, wie hoch Sie eigentlich finanzieren können. US-Banken sind in den vergangenen Jahren immer restriktiver geworden, und oftmals stehen nicht alle Kreditprogramme zur Verfügung.
• Holen Sie im Vorfeld eine »Pre-Approval« (Vorabzusage) ein. Dieses Formschreiben qualifiziert Sie anhand einiger Angaben (Einkünfte, Ausgaben, verfügbares Eigenkapital) als kreditwürdig für einen bestimmten Kaufpreis und Kreditbetrag. Zusätzlich erhalten Sie erste unverbindliche Kalkulationen. Darin sind alle Kosten aufgelistet, die in Verbindung mit der Finanzierung und dem Immobilienkauf anfallen (Kapitalbeschaffungskosten, erforderliches Eigenkapital, monatliche Belastungen).
• Für den Kreditantrag selbst müssen Sie nicht in Florida sein, es geht auch ganz bequem per E-Mail. Zunächst muss ein Kaufvertrag vorliegen, da Finanzierungen in den USA stets objektgebunden sind. Achten Sie beim Abschluss des Kaufvertrags unbedingt auf die Finanzierungsklausel (»finance contingency«), die dem Käufer im Falle einer Kreditabsage durch die Bank ermöglicht, vom Vertrag zurückzutreten und seine Anzahlung zurückzufordern.
• Sobald Sie sich für ein Kreditprogramm entschieden haben, erhalten Sie eine Liste der erforderlichen Unterlagen und Nachweise (zum Beispiel über Referenzen, Einkünfte, Verbindlichkeiten und Vermögen). Wenn alle Unterlagen vollständig und übersetzt vorliegen, beginnt die Prüfung Ihrer Bonität und der betreffenden Immobilie.
• Die Bank erteilt eine bedingte Kreditzusage und bestellt das Wertgutachten. Die Schätzung geschieht aufgrund eines Vergleichs der Immobilie mit drei bis sechs an-deren in Lage und Bauweise vergleichbaren Objekten. Diese müssen sich im Umkreis von einer Meile vom Kaufobjekt befinden und innerhalb der letzten Monate verkauft worden sein. Für die Beleihung vergleicht die Bank Schätz- und Kaufpreis und legt den niedrigeren der beiden Werte zugrunde.
• Wenn alle Konditionen geklärt sind, werden alle weiteren mit dem Hauskauf in Verbindung stehenden Dienstleistungen in Auftrag gegeben. Dazu zählt etwa die Versicherung des Hauses gegen Hurrikan-, Brand- und andere Schäden.
• In manchen Fällen verlangen die Banken, dass Ihr Eigenkapital auf Ihrem US-Konto eingegangen ist, bevor die Kreditvergabe stattfinden kann. Der Gesamtbetrag, den der Käufer einbringen muss, das sogenannte »cash to close«, setzt sich zusammen aus Eigenkapitalanteil, Kapitalbeschaffungskosten und Reserven sowie meistens noch einer Rücklage von einigen Monatsraten.
• Wurden alle Bedingungen erfüllt, sendet die Bank die Closing-Unterlagen zum Verkaufsabschluss an die »title company« oder den Anwalt. Beim Closing, dem eigentlichen Abschluss, zahlt die Rechtstitelversicherung oder der Anwalt den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt den neuen Eigentümer sowie die Hypothek ins Grundbuch ein. Die meisten Kunden sind zum Closing nicht in den USA, sondern erhalten die Unterlagen per E-Mail, lassen ihre Unterschrift beim Notar oder dem US-Konsulat beglaubigen und senden die Dokumente per Kurier in die USA zurück. Eine Anwesenheit in den USA ist mittlerweile allerdings bei einigen Banken erforderlich.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage- Broker / Finanzierungsberaterin mit Büros in Deutschland, Telefon + 49 (6021) 458 6050, und Florida, Telefon (954) 510-1794. E-Mail info@paul-international.net
