Die Finanzierung als Zeitwohnsitz ist für Investoren mit Hauptwohnsitz außerhalb der USA in der Regel die günstigste Variante. (Foto: © Maridav)
Jeder Investor, der sich für eine Immobilie in Florida entscheidet, verfolgt eine ganz individuelle Anlagestrategie. Der eine sucht nach einem reinen Investment. Eine Selbstnutzung interessiert ihn nicht, wichtig sind allein die Rendite und der Wertzuwachs. Andere Käufer wiederum suchen nach ihrem Traumhaus in der Sonne, eine mögliche Vermietung wird (vorerst) nicht in Betracht gezogen. Und dann gibt es die große Gruppe von Investoren, die das Angenehme mit dem Nützlichen verbinden: ein Feriendomizil, mit dem sich nebenbei auch noch Geld verdienen oder zumindest ein Teil der Kosten wieder hereinholen lässt.
Wer aufgrund des Wechselkurses, aus steuerlichen oder anderen Gründen eine Finanzierung in den USA in Erwägung zieht, sollte wissen, dass die US-Banken hierfür unterschiedliche Programme anbieten und bei der Kreditvergabe folgende drei Kate-gorien unterscheiden:
• Primary Residence: der klassische Erst- oder Hauptwohnsitz. Dies kann ein Haus oder auch eine Wohnung sein, kein unbebautes Grundstück. Der Erstwohnsitz kann mit anderen Personen geteilt werden, aber jede Person hat stets nur einen Erstwohnsitz. Für den Erstwohnsitz gibt es in den USA die meisten und günstigsten Finanzierungsprogramme. Die Grundvoraussetzung, um sich dafür zu qualifizieren, stellt eine Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis dar. Der Kreditnehmer muss in den USA steuerpflichtig sein und US-Steuerbescheide nachweisen können. Zudem bedarf es eines bestimmten »Credit Scores«, das heißt, eines gewissen Punktestands im US-Kreditsystem.
• Second Home: Hierunter versteht man den Zweitwohnsitz, das Feriendomizil für die Familie. Dabei darf es sich nur um ein einzelnes Haus beziehungsweise eine Wohn- einheit handeln, die als Privatadresse von einer oder mehreren Personen unterhalten und für eine bestimmte Zeit im Jahr genutzt wird. Ein Zweitwohnsitz darf nicht Teil eines sogenannten »Timeshare«-Programms sein. Außerdem muss sich das Objekt in einer Nachbarschaft befinden, in der es auch als Zweitwohnsitz fungieren kann. Der Zweitwohnsitz kann für private Zwecke ebenso wie zur Vermietung an Feriengäste genutzt werden. Die Vermietung sollte sich aber nur jeweils über einen kurzen Zeit- raum erstrecken und im Wesentlichen dazu dienen, laufende Kosten der Immobilie zu decken. Das Objekt muss zugänglich sein, das heißt, auch wenn es vermietet wird, muss gewährleistet sein, dass der Eigentümer auf Wunsch jederzeit Zutritt dazu hat. Die Finanzierung als Zweitwohnsitz ist für Investoren mit erstem Wohnsitz außerhalb der USA die günstigste Variante.
• Investments: In diese Kategorie fallen alle Objekte, die ganz offensichtlich der Erzielung eines Gewinnes beziehungsweise eines zusätzlichen Einkommens dienen. Dies beinhaltet sowohl Jahresmietverträge als auch kurzzeitige Vermietungen, die den Großteil des Jahres abdecken, sodass das Objekt dem Eigentümer allenfalls für einen sehr begrenzten Zeitraum zur Eigennutzung zur Verfügung steht.
Die meisten US-Banken kategorisieren jedes Objekt, das nach dem Erwerb eines möglichen Zweitwohnsitzes von einem ausländischen Investor noch hinzugekauft wird, als Investment. (Ausnahmen sind möglich!) Jedes Objekt, das sich in der Dauervermietung befindet, über mehr als eine Wohneinheit verfügt oder im Namen einer Firma erworben und finanziert wird, fällt ebenfalls automatisch in die Kategorie Investment.
Da die Rahmenbedingungen für Finanzierungen sich bei den drei Nutzungsformen erheblich unterscheiden, sollte im Vorfeld eines Finanzierungsantrags feststehen, welche Nutzungsart der Käufer beziehungsweise Eigentümer für die Immobilie vorsieht. Dabei geht es lediglich um die aktuelle Intention der Eigentümer. Mit einer Kategorisierung legt man sich also keinesfalls für die Zukunft fest: Aus einem Zweitwohnsitz kann später auch ein Erstwohnsitz oder ein Investmentobjekt werden.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker / Finanzierungsberaterin mit Büros in Deutschland, Telefon + 49 (6021) 458 6050, und Florida, Telefon (954) 510-1794, E-Mail: info@paul-international.net
