Bei einem Immobilienkauf in Florida ist es zunächst von Bedeutung zu prüfen, ob auf der Immobilie, die Sie kaufen wollen, auch wirklich keine verborgenen Verbindlichkeiten, Rechtsstreitigkeiten oder Steuerlasten liegen, für die Sie nach dem Erwerb verantwortlich sein werden. Selbstverständlich sollte eine sog. Home Inspection durchgeführt werden, um evtl. Mängel am Kaufobjekt ausschließen zu können. In der Regel werden Immobilienkäufe in Florida unter Hinzuziehung einer sog. Title insurance durchgeführt. Die Versicherung prüft das Eigentum auf die rechtmäßigen zurückliegenden Eigentumsübertragungen und ob Rechte Dritter am Eigentum vorliegen. Bei der Eigentumsübertragung fallen Steuern an und der Käufer ist idR verpflichtet bei einem ausländischen Verkäufer 10% vom Verkaufspreis an die Steuerbehörden abzuführen.
Grundsätzlich sollte ein Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages unter anderem wissen,
· welche Rücktrittsrechte er hat,
· ob er seine Anzahlung bei Vertragsrücktritt ggf. verliert (liquidated damages),
· wie die Verpflichtungen des Verkäufers/der Bank bei Mängeln oder ausstehenden Verbindlichkeiten im Einzelnen sind,
· ob das Objekt unter die verbindlichen Regelungen einer Eigentümergemeinschaft (Homeowner's Association) fällt, die unter Umständen eine Vermietung des Objektes ausschließen oder beschränken,
· welche Rechte Dritter gegebenenfalls an dem Objekt bestehen (Survey, public records),
· und ob der Verkäufer als Ausländer unter die gesetzliche Regelung FIRPTA fällt, was in der Regel zur Folge hätte, daß der Käufer verpflichtet ist, 10% des Kaufpreises einzubehalten und an die Steuerbehörden abzuführen, wobei es dem Verkäufer obliegt, durch die Einreichung einer entsprechende Steuererklärung die Abgabe unter Umständen ganz oder teilweise erstattet zu bekommen.
Der Käufer sollte sich ebenfalls im Vorwege beraten lassen, ob es ggf. aus steuerlichen, erbrechtlichen oder immigrationsrechtlichen Gründen klug wäre, die Immobilie nicht im persönlichen Eigentum sondern im Namen einer Firma oder eines Trusts zu erwerben.
