(Foto: © Fotoluminate LLC)
Bei US-Immobilienfinanzierung wurde bislang in erster Linie darauf geachtet, ob die Kreditnehmer »U.S. residents« sind und in Florida wohnen oder ob es sich um »non-residents« handelt – also Personen, die überwiegend im Ausland leben. Vollkommen unerheblich ist dabei, welche Nationalität der oder die Betreffende hat. Ebenso wie ein in den USA lebender Deutscher, Chinese oder Brasilianer als »U.S. resident« gilt, ist aus Bankensicht ein beispielsweise in Europa lebender US-Amerikaner ein »non-resident«. In den letzten Monaten ist aber ein weiterer Aspekt in den Vordergrund getreten: die Art und Weise, wie die zu finanzierende Immobilie genutzt werden soll. Dabei unterscheiden die Banken folgende drei Kategorien:
NUTZUNGSART 1: »SECOND HOME»
Der klassische Zweitwohnsitz, der ausschließlich für private Zwecke genutzt wird. Die Immobilie wird nicht an Außenstehende vermietet und steht daher den größten Teil des Jahres leer.
NUTZUNGSART 2: »SECOND HOME«
Der Zweitwohnsitz, der sowohl für private Zwecke als auch als Ferienmietobjekt genutzt wird. Meist handelt es sich dabei um Vermietungszeiträume von drei bis sechs Monaten, gelegentlich auch um kürzere Zeiträume. Mit der Vermietung sollen im Wesentlichen die laufenden Kosten gedeckt, aber nicht notwendigerweise Gewinne erzielt werden.
NUTZUNGSART 3: INVESTMENT
Das Renditeobjekt, das der Erzielung eines zusätzlichen Einkommens dient. Dies beinhaltet Jahresmietverträge ebenso wie kurzzeitige Vermietungen über den Großteil des Jahres. Sofern es Eigennutzung gibt, findet sie in einem sehr begrenzten Zeitraum statt.
Die finanzierenden US-Banken lassen sich meist schon bei der Antragstellung schriftlich bestätigen, welche Nutzung ein Immobilienkäufer beim jeweiligen Objekt vorsieht. Dabei behalten sie sich Prüfungen vor, die auch nach dem Closing erfolgen können. Hierzu zählt die Recherche auf Portalen im Internet, ob das jeweilige Objekt fester Bestandteil eines Mietprogramms ist oder ob der Antragsteller bereits weitere (auch bar bezahlte) Immobilien besitzt, die professionell vermietet werden.
Auch wenn es sich um dasselbe Objekt und um dieselben Kreditnehmer handelt, gibt es für die verschiedenen Nutzungsarten unterschiedliche Kreditmodelle und damit andere Konditionen. Viele Banken finanzieren entweder nur Zweitwohnsitze oder nur Renditeobjekte.
Mehr und mehr US-Banken gehen dazu über, ausschließlich Immobilien der Nutzungsart 1 oder 2 zu finanzieren. Sollte sich nach der Kreditvergabe herausstellen, dass es sich in Wahrheit nicht um einen Zweitwohnsitz, sondern um ein Renditeobjekt handelt, behalten sie sich vor, den Kredit rückabzuwickeln oder verlangen auch rückwirkend einen Vermietungsausschluss. Man sollte sich bei einer Finanzierung daher von vornherein darüber im Klaren sein, welche Ziele man mit dem Erwerb eines Hauses in Florida verfolgt. Mittlerweile gibt es auch alternative Anbieter, die ausschließlich Investmentobjekte finanzieren.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage-Broker / Finanzierungsberaterin mit Büros in Deutschland, Telefon + 49 (6021) 458 6050, und Florida, Telefon (954) 510-1794 sowie (239) 344-9930. E-Mail: info@paul-international.net
