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In bestimmten Fällen muss bei der Eigentumsübertragung eine Steuernummer vorliegen. (Foto: © billionfotos.com)
Frage: Ich habe nun den Schritt gewagt und kaufe mir eine Ferienimmobilie im sonnigen Florida. Der Termin für das »Closing« steht bereits fest und jetzt sagt mir die »Title Company«, dass ich eine US-Steuernummer brauche. Warum?
Antwort: Wenn Sie eine Immobilie von einem US-Resident erwerben, ist grundsätzlich keine Steuernummer notwendig. Anders sieht es allerdings aus, wenn der Verkäufer der Immobilie kein US-Resident ist – dann haben Sie als Käufer der Immobilie die Verpflichtung, vom Verkaufspreis 10 Prozent Steuern (FIRPTA) einzubehalten und an die amerikanische Finanzbehörde abzuführen. Der Verkäufer bekommt also nicht den ganzen Verkaufspreis ausgeschüttet. Die Abwicklung erledigt die Title Company für Sie, aber Sie als Erwerber der Immobilie sind grundsätzlich haftbar für den Einbehalt und die Abführung der Steuer. Um diese Steuer ordnungsgemäß an die Finanzbehörde zu übermitteln, muss auch für den Erwerber der Immobilie eine Steuernummer (ITIN) vorliegen, oder falls Sie noch keine ITIN haben, muss diese beantragt werden.
Wenn der Verkäufer der Immobilie keinen großen Gewinn oder gar einen Verlust aus dem Verkauf der Immobilie erzielt, besteht die Möglichkeit, dass ein »Withholding Certificate« beantragt wird, was die FIRPTA-Steuer nach Antrag bei der amerikanischen Finanzbehörde reduziert oder sogar aufhebt. Auch in diesem Fall muss für beide Vertragsparteien eine ITIN vorliegen oder beantragt werden.
Zum Zeitpunkt des Closings besteht für den Erwerber der Immobilie weiterhin die Verpflichtung, die 10 Prozent Steuern einzubehalten; dieser Betrag verbleibt dann allerdings bei der Title Company, bis die Finanzbehörde das Withholding Certificate erteilt. Sollte sich keine Steuerschuld ergeben, kann die Title Company die einbehaltene Steuer an den Verkäufer zurückerstatten. Ergibt sich eine Steuerschuld, ist dieser Betrag an die Finanzbehörde abzuführen.
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