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Sogenannte »single asset LLCs« insbesondere mit unbelasteten Grundstücken sind zum begehrten Ziel für Hypothekenbetrug durch Identitätsdiebstahl geworden. Derartige LLCs bestehen häufig nur aus wenigen Gesellschaftern, was einen Betrug erleichtert und angesichts des Grundstückswerts durchaus lohnend macht.
Unglücklicherweise steht Südflorida USA-weit in der Hypothekenbetrugsstatistik auf Platz 2. Dies sollte europäische Investoren zu besonderer Vorsicht gemahnen. Bei diesem Hypothekenbetrug bemächtigen sich Kriminelle der geschäftlichen Identität der LLC. Unbelastete Grundstücke lassen sich auf einfache Weise im öffentlichen Register ermitteln. Nachdem sie ein geeignetes Grundstück ausfindig gemacht haben, versuchen die Identitätsdiebe, das Kapital aus dem Grundstück herauszulösen, indem sie bei Banken oder privaten Darlehensgebern ein Darlehen beantragen, das durch eine Hypothek auf das unbelastete Grundstück des ausländischen Investors gesichert werden soll.
Im Falle einer »single asset LLC« wird ein Identitätsdieb zunächst versuchen, den Namenbdes oder der Bevollmächtigten des Unternehmens (»managing member«) im Handelsregister zu ändern, um sich selbst Verfügungsgewalt zu verschaffen. Die Eintragung von Änderungen, die anschließend im Handelsregister von Florida veröffentlicht werden, erfolgt unter Abgabe von eidesstattlichen Erklärungen des Antragstellers, die nicht gesondert auf Richtigkeit überprüft werden. Die neu eingetragenen Gesellschafter erhalten dadurch die nach außen wirkende Vertretungsbefugnis, Rechtsgeschäfte mit Wirkung für die LLC vorzunehmen. Zwar
überprüfen Banken oder private Darlehensgeber von sich aus das Bestehen von Verfügungsbefugnissen auf der Website des Departments of State. Untersucht wird dabei jedoch in der Regel nicht das eigentliche Verhältnis des Identitätsdiebes zur LLC. Darin liegt die große Gefahr.
Wenn der Darlehensgeber weitere Nachweise einfordert, werden in einem nächsten Schritt interne Vereinbarungen und Gesellschafterbeschlüsse gefälscht. Ebenso besteht für die Betrüger die Möglichkeit, das Grundstück direkt auf sich oder eine von ihnen kontrollierte Gesellschaft zu übertragen. Sobald dies geschehen ist, bemühen sie sich schnell um einen Kredit. In den meisten Fällen begehren Identitätsdiebe Darlehen von privaten Finanziers, da diese weniger reguliert sind als Banken, die zahlreichen internen Bestimmungen unterliegen.
Viele Investoren sehen sich die Eintragungen im Handelsregister nicht oder nur selten an und wähnen ihr Eigentum in der LLC sicher aufgehoben. Doch urplötzlich kann ihr Grundstück mit einer Hypothek belastet oder gar an Dritte veräußert worden sein. Wie kann man sich gegen diesen Betrug und den damit verbundenen finanziellen Verlust und Ärger schützen? Inhaber einer »single asset LLC«, die über Grundstücke verfügen, sollten regelmäßig sorgsam ihre Eintragungen im Grundbuch und Handelsregister überprüfen und die Struktur ihrer Gesellschaft so einrichten, dass es einem Betrüger möglichst schwergemacht wird, Identitätsdiebstahl zu begehen.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über den Autor
Thomas Baur, J.D., M.C.L., J.C.B., B.C.S. ist ein sowohl in Florida als auch in Deutschland zugelassener Rechtsanwalt in Miami. Telefon (305) 377-3561; E-Mail tbaur@worldwidelaw.com
