01. 10. 2012
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Immobilien-Special

Finanzierung: Auf das Haus kommt es an!

Für eine erfolgreiche Finanzierung in den USA sind zwei Punkte entscheidend: Die Bonität des Kreditnehmers sowie die betreffende Immobilie selbst. Wir zeigen Ihnen, was Sie hinsichtlich der Finanzierbarkeit Ihres Traumhauses wissen und beachten sollten.

Autor: Kirsten Paul

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Kaufpreis und Marktwert:

•    Eine Finanzierung für Non-Residents ist in Florida bis zu 70 bzw. 75 Prozent (je nach Region) möglich. Das heißt, der zu erbringende Eigenkapitalanteil liegt bei 25 bis 30 Prozent zzgl. Closing-Kosten, Reserven und Rücklagen (lassen Sie sich für eine bessere Planung im Vorfeld schon entsprechende Kalkulationen anfertigen).

•    Grundlage für die Beleihung ist der jeweils niedrigere Wert von Kauf-/Baupreis und aktuellem Marktwert. Letzterer wird anhand eines Wertgutachtens ermittelt, das die Bank bei unabhängigen Sachverständigen in Auftrag gibt.

•    Bei Neubauten wird für die Beleihung der niedrigere Wert von Gesamtinvestitionsvolumen (Grundstück plus Baupreis) bzw. der Schätzwert herangezogen.

•    Bei Häusern, die noch einen Anbau (zum Beispiel Pool) oder Renovierungsarbeiten benötigen, werden ebenfalls das Gesamtinvestitionsvolumen (Kaufpreis zzgl. An- und Umbaukosten) und die Schätzung, welche die An- und Umbaukosten berücksichtigen wird, zugrunde gelegt. Renovierungen und Anbauten können also anteilig mitfinanziert werden.

•    Manche Banken behalten sich vor, ab bestimmten Kredithöhen (zum Beispiel 1,5 Millionen Dollar) die Beleihungssätze leicht zu senken.

Objektcharakter:

•    Die größte und beste Auswahl an Finanzierungsprogrammen besteht für Objekte mit einer Wohneinheit (Einfamilienhäuser und Wohnungen).

•    Ausschlaggebend, wie die Banken Wohneinheiten betrachten, ist unter anderem die Anzahl der Küchen.

•    Objekte mit mehreren Wohneinheiten sind mit gewerblichen Krediten finanzierbar und liegen damit in der Verzinsung etwas über den Konditionen der reinen  Wohnimmobilien.

•    Wichtig ist, dass der Charakter des Objekts auch der Nachbarschaft entspricht, das heißt keine Farm in Wohngebieten etc. Diese Sonderimmobilien sind zwar auch alle finanzierbar, aber meist etwas niedriger in der Beleihung bzw. höher im Zins.

Bewohnbarkeit (gilt nur bei Kauf und nicht bei Neubau):

•    Wenn ein Haus zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht komplett fertiggestellt ist bzw. noch geringfügige bauliche Maßnahmen erforderlich sind, kann dies mit einer kleinen Baufinanzierung seitens der Bank erledigt werden. Hierfür werden Kostenvoranschläge bzw. Verträge über die noch zu erledigenden Arbeiten eingeholt und in das Wertgutachten, das für die Finanzierung angefertigt wird, eingebracht.

•    Ein Haus muss zum Closing (Eigentumsübertragung/Finanzierung) bewohnbar sein, das heißt Fenster, Küche, Badezimmer etc. müssen eingebaut und funktionsfähig sein (nicht bei Baufinanzierungen).

•    Für den Fall, dass z.B. Waschbecken oder Herd noch fehlen, können entsprechende Beträge auf einem Treuhandkonto hinterlegt werden.

Kategorien der Immobilien und Verwendungszweck:

•    Die US-Banken kategorisieren nach a.) Erst-, b.) Zweitwohnsitz sowie c.) Investment.

• Die besten Zinssätze und höchsten Beleihungswerte gelten für Erst- und Zweitwohnsitze.

•    Automatisch wird jedes erste Haus, das ein Non-Resident in den USA erwirbt, als Zweitwohnsitz deklariert. Ausnahme: Das Objekt befindet sich in bestehender Dauervermietung.

•    Auch, wer bereits einen Zweitwohnsitz besitzt, kann ein weiteres, neues Objekt als Zweitwohnsitz deklarieren, wenn er dies der Bank gegenüber korrekt darstellt und gut verhandelt, z.B. wenn das bisherige Objekt nachweislich in der Vermietung ist und das neue Objekt preislich hochwertiger ist. Man kann also bei guten Verhandlungen mehrfach von den besten Konditionen profitieren.

•    Erst- und Zweitwohnsitz sehen jeweils nur eine Wohneinheit vor.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.

Über die Autorin:
Kirsten Paul ist ausgebildete Bankkauffrau und lizenzierter Mortgage Broker mit Büros in München und Florida. Telefon München +49 (089) 189 50 990, Telefon Florida (239) 344-9930, E-Mail: info@paul-finance.com

 
  
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