02. 01. 2015
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Immobilien & Investments

Finanzierungen: Was Banken heute wissen wollen

Noch vor ein paar Jahren legten US-Banken wenig Wert darauf, an wen sie ihre Kredite vergaben. Vorrangig war, den aktuellen Marktwert des zu finanzierenden Objekts zu ermitteln, und oft gab es Finanzierungen ohne Nachweise. Mittlerweile hat der Gesetzgeber strikte Vorgaben erlassen.

Autor: Kirsten Paul

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Die Entscheidung über die Kreditzusage amerikanischer Banken beruht auf den Informationen und Nachweisen der folgenden drei Themenbereiche:

1. Zahlungsmoral
Bei welchen Kreditinstituten unterhält der Kreditnehmer Konten? Welche Zahlungsverpflichtungen bestehen? Kommt der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen auch nach?
Als Ersatz für den sogenannten »Credit Score«, einem privaten Bonitäts-Ranking für US-Residents, müssen mindestens drei Zahlungsverpflichtungen beziehungsweise Empfehlungsschreiben von Banken und Kreditkartengesellschaften aus dem Heimatland ausgestellt werden. (Sollte ein Kreditnehmer nicht über Geschäftsverbindungen zu drei verschiedenen Instituten verfügen, gibt es entsprechende Alternativen.)

Hierauf kommt es an:
•    Die Geschäftsbeziehung mit dem jeweiligen Institut muss seit mindestens zwei Jahren bestehen.
•    Es sollten keine negativen Vermerke beziehungsweise verspätete Zahlungseingänge bescheinigt werden.
•    Etwaige Zahlungsverpflichtungen sollten konstant und wiederkehrend sein.

2. Zahlungsfähigkeit
Wie hoch sind die Einkünfte des Kreditnehmers? Welcher Art sind diese Einkünfte (Selbständigkeit, Angestelltenverhältnis, Zins- und Dividendenzahlungen, Mieteinnahmen etc.)?

US-Banken müssen verifizieren, ob alle Zahlungsverpflichtungen in vorgegebenem Maße durch die Einkünfte abgedeckt sind.

Hierauf kommt es an?
•    Der Kreditnehmer muss seit mindestens zwei Jahren über Einkünfte verfügen.
•    Im Angestelltenverhältnis wird das aktuelle Gehalt zugrunde gelegt.
•    Im Falle von Selbständigkeit, Zinseinkünften, Mieteinnahmen etc. gilt der Durchschnitt der beiden vorausgegangenen Kalenderjahre sowie des aktuellen Jahres bis dato. Die Selbständigkeit beziehungsweise Einkunftsquelle muss seit mindestens zwei Jahren bestehen.
•    Die Bruttoeinkünfte werden den Zahlungsverpflichtungen gegenübergestellt. Hierzu zählen Miete oder Belastungen auf den Erstwohnsitz, die zukünftige Florida-Finanzierung (bestehend aus Zins + Tilgung + Versicherung + Grundsteuer) sowie weitere mögliche Verpflichtungen.
•    Dieses Einnahmen-/Ausgabenverhältnis, das sog. »DTI« (Debt-to-Income)-Ratio, beträgt je nach Bank 38 bis 43 Prozent.

3. Verfügbares Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? In welcher Form liegt das Eigenkapital vor (also liquide Mittel, Immobilien etc.)? Kann das Eigenkapital seit mindestens 60 Tagen im Eigentum des Kreditnehmers nachgewiesen werden?
Die Banken stellen die Sparquote des Kreditnehmers fest und stellen damit sicher, dass auch Eigenkapital von seiner Seite mit eingebracht wird (um die Zahlungsmoral zu stützen). Diese Nachweise erstrecken sich lediglich auf 60 Tage (in wenigen Fällen auf 90 Tage).

Hierauf kommt es an:
•    Das Eigenkapital sollte in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den Einkünften des Kreditnehmers stehen.
•    Das Eigenkapital sollte in ausreichender Höhe seit mindestens 60 Tagen vorhanden sein. Ausreichende Höhe entspricht mindestens: Eigenkapitalanteil (zum Beispiel 30 Prozent) + Kapitalbeschaffungskosten (»Closing Costs«) + Reserven (»Reserves«) + Rücklagen (»Escrows«) + verbleibende Mittel für Lebenshaltungskosten und die ersten Kreditraten.
•    Auch bereits geleistete Anzahlungen (»Deposit«, »Earnest Money«, »Down Payment«) müssen nachgewiesen werden, wenn sie innerhalb der letzten 60 Tage gezahlt wurden. Dies beinhaltet auch Eigenkapital, das bei Neubauten in Form von Grundstücken eingebracht wird.
•   Im Fall größerer Zahlungseingänge innerhalb der letzten 60 Tage muss die Herkunft der Gelder / das Korrespondenzkonto offengelegt werden.
•    Überweisungen von Familienangehörigen und Freunden (innerhalb der letzten 60 Tage) gelten als Geldgeschenke und werden nur von einigen Banken akzeptiert.

Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.

Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit drei Büros in Deutschland,
Telefon + 49 (6021) 458 6050, und Florida, Telefon (239) 344-9930
E-Mail: info@paul-international.net

 
  
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