Wie finanzieren Sie Ihr Traumhaus im Sunshine State? (Foto: © Galushko Sergey)
Bei der Kreditvergabe haben sich die Nachweispflichten deutlich geändert. Oftmals so radikal und schnell, dass es schwer ist, den Durchblick zu wahren. Tatsache ist, dass sich alle Beteiligten einer Immobilientransaktion (Käufer, Verkäufer sowie die Makler beider Seiten) auch langfristig umstellen beziehungsweise flexibel für Neuerungen zeigen müssen:
Vor Vertragsabschluss
Bearbeitungszeit: Hier müssen Makler, Käufer und Verkäufer bedenken und bei den Vertragsverhandlungen entsprechend berücksichtigen, dass eine Kreditbearbeitung innerhalb eines Zeitrahmens von maximal 30 Tagen zwar noch möglich ist, aber nicht mehr selbstverständlich. Derzeit können Finanzierungen sogar noch im Zeitraum von drei Wochen dargestellt werden. Doch gibt es auch Szenarien und Banken, bei denen eine Bearbeitung von 60 Tagen oder mehr keine Ausnahme sind. Die Verträge sollten also entsprechend langfristig aufgesetzt werden, um ständige Verlängerungen und Nachverhandlungen zu vermeiden. Das erspart allen Beteiligten viel Stress.
Art der Finanzierung: Sprechen Sie unbedingt vorab mit Ihrem Banker oder Mortgage Broker. Neubauten, Grundstückskredite, Kreditlinien, Investments etc. sind bei den meisten Banken vorübergehend aus dem Programm genommen worden. Bevor Sie also Verträge unterschreiben oder Gelder bewegen wollen: Informieren Sie sich, was genau Sie finanzieren können.
Pre-Approval: Heute ist es bei Weitem nicht mehr so, dass sich jeder Käufer für eine Finanzierung qualifiziert – und sei die besicherte Immobilie noch so schön oder der Beleihungswert noch so niedrig. Ausschlaggebend für eine Vorab-Qualifizierung sind die nachweisbaren Bruttoeinkünfte gegenüber den Ausgaben sowie das Eigenkapital.
Während der Finanzierungsbearbeitung
Nachweise: Um die vertraglichen Fristen einhalten zu können, ist es wichtig, die erforderlichen Nachweise so schnell wie möglich zu beschaffen. Bitte halten Sie sich so exakt wie möglich an die Musterschreiben oder Vorgaben Ihres Bankers oder Mortgage Brokers. Das erspart Nachfragen. Am längsten dauert die Eigenauskunft bei der deutschen Schufa.
Eigenkapital: Immer mehr Banken verlangen lückenlose Nachweise über die Herkunft des Eigenkapitals. Um eine mögliche Dokumentationsflut zu vermeiden, empfiehlt es sich unbedingt, so früh wie möglich die Gelder auf ein einzelnes Konto zu stellen, das ansonsten wenig Umsätze aufweist. Dieses Konto kann in Europa oder Deutschland geführt werden und sollte ein Privatkonto sein.
Schätzungen: Bis zum Frühjahr 2009 konnten Makler, Mortgage Broker oder andere Dienstleister die Wertgutachten für die Immobilie bestellen und entsprechend auch zeitlichen Druck bei den Schätzern ausüben, um schnellstmöglich ein Ergebnis zu erzielen. Seit dem 1. Mai 2009 ist dies aufgrund des gesetzlich geregelten HVCC (Home Valuation Code of Conduct) verboten.
Zum und nach dem Closing
Closing: Es ist nicht erforderlich, zum Closing – der eigentlichen Eigentumsübertragung – in den USA zu sein. Sie können Ihre Unterlagen auch in Europa unterschreiben und beglaubigen lassen. Immer öfter jedoch bestehen US-Banken darauf, dass die Unterschriftsbeglaubigungen nicht mehr – wie früher – bei der Gemeinde oder dem Notar vorgenommen werden dürfen, sondern verlangen dies vom US-Konsulat.
PITI/Reserven: Planen Sie neben dem zu erbringenden Eigenkapitalanteil (mindestens 30 Prozent) auch Abschlusskosten (Closing Costs) und immer häufiger auch Reserven mit ein. In zunehmendem Maße verlangen die Banken Reservekonten mit sechs bis zwölf Monaten Rücklagen an PITI (Zins + Tilgung + Versicherung + Grundsteuer). Nicht, dass Ihnen am Ende das Geld für Möbel und anderes fehlt. Ihr Banker/Mortgage Broker kann Ihnen diese Reserven sehr genau berechnen.
Trotz der Änderungen gibt es zahlreiche hochattraktive Kreditprogramme für Europäer in Florida (Stand Oktober 2009: zum Beispiel variabel bei 4,25 Prozent).
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 565- 7057, E-Mail: info@paul-finance.com
