Eigentkapital für das Traumhaus (Foto: © Gemenacom)
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden – wie geht's nun weiter? Bei einem Barkauf ist es eigentlich nur eine Frage des Dollar-Kurses, zu dem man seine ersparten Mittel tauscht und in die USA überweist. Bei einer Finanzierung sieht das schon anders aus. Auch wenn derzeit 80-prozentige Finanzierungen nicht verfügbar sind (Stand: Mai 2010), so ist dennoch ein Einstieg in den US-Immobilienmarkt mit relativ wenig eigenen Mitteln möglich. Die meisten Banken in Florida finanzieren – in Abhängigkeit zur geografischen Lage und zum Kaufpreis – immer noch bis zu 70 Prozent.
Wer sich gut vorbereitet, spricht im Vorfeld mit einem Bankberater oder Mortgage Broker und lässt sich unverbindlich ein »Good Faith Estimate« ausstellen. Diese Kalkulation beinhaltet die Kapitalbeschaffungs-/Kreditnebenkosten, das erforderliche »Cash to Close« (Eigenkapital) sowie die zu erwartenden monatlichen Kreditraten. Meist setzen sich diese aus vier Posten zusammen: Zins + Tilgung + Versicherung + Grundsteuer (auch PITI genannt).
Wer also sein Objekt in Florida finanzieren will, muss auf jeden Fall mit der Mindestanzahlung rechnen: 30 Prozent. Hierzu kommen dann noch die Closing-Kosten. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Dollar und einer 65-prozentigen Finanzierung betragen diese rund 5 bis 5,5 Prozent. Zusätzlich sind die sogenannten Reserven einzuplanen, also die Prämie einer Versicherung für das Haus (inklusive Hurrikan, Brand, Hausrat, Haftpflicht etc.), die der Käufer frei von entsprechenden Anbietern wählen kann, sowie anteilige Rücklagen für Versicherung und Grundsteuer auf einem Treuhandkonto. Und schließlich erwarten die meisten Banken noch die Einrichtung eines Kontos mit einer Rücklage von sechs Monatsraten PITI als Sicherheit. Diese sind zwar verzinst, doch als Liquidität erst einmal gebunden.
Welche Nachweise über das Eigenkapital müssen nun für die US-Bank erbracht werden? Zunächst einmal: Grundsätzlich muss alles dokumentiert und nachgewiesen werden. Die amerikanischen Banken wollen wissen, woher das Eigenkapital stammt. Folgende gängige Szenarien sind möglich (weitere nicht ausgeschlossen):
• Das Eigenkapital liegt auf einem oder verschiedenen Konten. Hier möchten die Banken Kontoauszüge der vergangenen 60 Tage sehen, um nachzuweisen, dass die Mittel dort auch schon in den vergangenen Wochen verfügbar waren.
• Das Eigenkapital ist in einem Haus oder anderen Wertgegenständen gebunden, die für den Kauf verkauft werden sollen. Hierfür ist in den meisten Fällen der Verkaufsnachweis (zum Beispiel Vertrag) und die darauf folgende Gutschrift auf dem Konto aussagekräftig.
• Das Eigenkapital liegt nur bis zu einer gewissen Höhe vor, der Rest muss aus Deutschland finanziert werden. Im Groben kann man sagen, dass die Wohnkosten in Europa (Miete oder mögliche Kredite) und in Florida (PITI) zusammen nicht mehr als 35 Prozent der nachweisbaren Bruttoeinkünfte betragen sollten. Wenn hier ein weiterer Kredit in Deutschland noch Platz hat, ist es kein Problem.
• Das Eigenkapital wird aus der Auflösung von Depots, Versicherungen, Sparverträgen etc. gewonnen. Hier wird als Nachweis der laufende Vertrag sowie die Auflösung und anschließende Kontogutschrift verlangt.
• Der Kreditnehmer verfügt zwar über ausreichende Einkünfte, hat aber keine Ersparnisse und will sich diese innerhalb der Familie oder im Freundeskreis beschaffen. Hier gibt es zweierlei Möglichkeiten: Dass sich zum einen die andere Person ebenfalls als Zweitkäufer und Kreditnehmer beteiligt bzw. qualifiziert. Oder zum anderen dass es sich um ein Geldgeschenk handelt. Letzteres wird mittlerweile von den meisten US-Banken akzeptiert und muss mittels eines Formschreibens bestätigt werden.
• Das Geld liegt bar im Safe. Genau dieses Szenario wollen US-Banken nicht sehen. Tipp: Das Geld sollte frühestmöglich auf ein Konto eingezahlt/überwiesen werden, damit die 60-Tage-Regelung (s. o.) angewandt werden kann. Dies kann in den USA oder in Europa sein. Es sollte sich dabei um das private Konto des Kreditnehmers handeln.
Die Nachweise, die amerikanische Banken mittlerweile wieder von ihren europäischen Kunden einfordern, halten sich immer noch sehr in Grenzen (amerikanische Kreditnehmer müssen wesentlich mehr nachweisen). Die erforderliche Dokumentation ist von Fall zu Fall unterschiedlich und kann bei der richtigen Beratung sehr überschaubar und einfach sein.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 565- 7057, E-Mail: info@paul-finance.com
