Die finanzierende Bank bestellt einen staatlich geprüften, unabhängigen und lizensierten Schätzer, der den aktuellen Marktwert ermittelt. (Foto: © Shutter M)
Die Vorbereitungen
Beratung und Kalkulationen: Allem geht eine ausführliche Recherche voraus. Banken und Mortgage Broker bieten die Beratung unverbindlich an und erstellen Beispielkalkulationen, die die zukünftigen monatlichen Raten, erforderliches Eigenkapital und die einzelnen Abschlusskosten aufgezeigt.
Pre-Approval: Im Zuge guter Vorbereitungen und Recherchen sollten Sie sich ein sogenanntes Pre-Approval ausstellen lassen. Dies ist ein offiziell anerkanntes Formschreiben mit Vorab-Qualifizierung für einen bestimmten Kaufpreis und die entsprechende Kredithöhe und wird oftmals von der Verkäuferseite vorausgesetzt. Für ein Pre-Approval sind keine Nachweise erforderlich, Angaben werden meist formlos anhand eines Fragebogens erbracht.
Unterlagen: Um wichtige Zeit zu sparen, sollten Sie mit der Beschaffung der für Sie erforderlichen Unterlagen möglichst beginnen, bevor Sie einen Kaufvertrag abschließen (aber: Unterlagen dürfen bei Finanzierungsantrag nicht älter als 60 Tage sein). Die zu erbringenden Nachweise decken drei Bereiche ab: Bonität, Einkommen und Vermögen.
Der Hauskauf und die Finanzierung
Kaufvertrag: Sie schließen einen Kaufvertrag über Ihre Immobilie ab. Da eine Hypothek in den USA stets objektgebunden ist, benötigen Sie diesen zuerst, ehe Sie den Finanzierungsantrag stellen können. Wichtig: Achten Sie unbedingt darauf, dass der Kaufvertrag eine Finanzierungsklausel enthält.
Kreditantrag: Der Kreditantrag enthält Angaben zu Ihnen und auch zur betreffenden Immobilie. Bei Antragstellung sind in der Regel erstmals Antragsgebühren fällig.
Unterlagen: Wenn Sie die Unterlagen nicht im Vorfeld beschaffen konnten, so ist spätes-tens jetzt der Zeitpunkt dafür gekommen.
Vorlage bei der finanzierenden Bank: Wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen, werden diese übersetzt (falls erforderlich) und bei der Bank zur Kreditprüfung eingereicht.
Bedingte Kreditzusage: Im Idealfall beinhaltet diese, dass nur noch das Wertgutachten erstellt sowie standardisierte Leistungen abgefragt bzw. erbracht werden müssen (z.B. Bestellung der Hausversicherung). In manchen Fällen werden noch weitere Angaben oder Unterlagen erbeten.
Schätzung: Die finanzierende Bank bestellt einen staatlich geprüften, unabhängigen und lizensierten Schätzer, der den aktuellen Marktwert ermittelt. Der niedrigere Wert von Kaufpreis und Schätzpreis bildet die Grundlage für die Beleihung.
Finale Kreditzusage: Sobald die Schätzung vorliegt und alle Konditionen geklärt sind, schreibt die Bank das »Commitment« aus. Dies stellt die finale und unbedingte Kreditzusage dar. Falls erforderlich, werden nun die letzten kostenpflichtigen Dienstleistungen (z.B. die Vermessung) geordert.
Rechtsmängelversicherung: Die Bank leitet alle Unterlagen an die »Title Insurance« oder einen US-Anwalt weiter. Hier wird überprüft, bestätigt und versichert, ob noch Ansprüche, Lasten und Beschränkungen gegen die Immobilie bestehen.
Closing: Title Company und Anwalt haben treuhänderische Funktionen inne und vollziehen das Zug-um-Zug-Geschäft. Sie setzen auch die finalen Unterlagen für das »Closing« auf. Wenn der Kreditnehmer für das Closing nicht selbst in den USA anwesend ist, wird er die entsprechenden Unterlagen per Kurier oder E-Mail erhalten und unterschreiben. Die Unterschriften können in dem Fall beim Notar (z.B. in Deutschland) oder beim US-Konsulat geleistet und beglaubigt werden. Am Tag des Closings zahlt die Title Company/der Anwalt den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt den Käufer als neuen Eigentümer sowie die finanzierende Bank als Kreditgeber ein. Die Schlüssel werden übergeben.
Auszahlung: Eigenkapital und Fremdkapital sind zum Closing fällig und müssen vom Käufer und seiner Bank auf das Treuhandkonto angewiesen werden. Das erforderliche Eigenkapital setzt sich zusammen aus der Mindestanzahlung zuzüglich Closing-Kosten, Reserven und Rücklagen.
Kreditraten: Diese werden monatlich per Lastschrift vom US-Konto abgebucht.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München,
Telefon +49 (0)89 - 189 50 990, und
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