Auf dem Weg zum Hausbau stellt sich die Finanzierungsfrage. (Foto: © Artem Illarionov)
Grundsätzlich finanzieren europäische Banken keine Immobilien in Florida. Sie finanzieren zwar, aber gegen andere Sicherheiten – zum Beispiel unbelasteten Immobilienbestand in Europa, Einlagen des Kunden etc. Als Sicherheit legen sie nicht die Immobilie in Florida zugrunde, sodass dies eigentlich zwei voneinander unabhängige Transaktionen sind.
Anders sieht es bei einer Finanzierung in Florida aus. Hier sind Kauf und Finanzierung unbedingt miteinander verknüpft. Dies beginnt mit der sogenannten Finance Contingency, der Finanzierungsklausel. Wenn diese im Kaufvertrag ordnungsgemäß ausgefüllt wird, ist der Kauf der Immobilie an die Zusage der finanzierenden Bank gebunden. Sollte die Finanzierung – aus welchem Grund auch immer – nicht zustande kommen (weil sich der Käufer nicht qualifiziert oder weil an der Immobilie Mängel gefunden wurden), ist der Käufer anhand dieser Klausel zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Das setzt natürlich die Einhaltung diverser Fristen (ebenfalls im Vertrag benannt) und Formvorschriften voraus. Wichtig: Wer finanziert, sollte unbedingt darauf achten, dass diese Klausel im Vertrag besteht, sonst kann ihn das teuer zu stehen kommen. Übrigens: Wenn der Käufer eine Finanzierung in Deutschland beantragt hat und diese nicht zustande kommt, gilt die Finanzierungsklausel leider nicht, denn es muss ein sogenanntes Statement of Denial einer US-Bank vorgelegt werden, damit der Käufer vom Vertrag zurücktreten kann.
Im Falle einer Finanzierung in Florida gilt das beliehene Objekt als einzige Sicherheit. Auf weitere Vermögenswerte, Konten, Immobilien etc. wird nicht zugegriffen – weder in Europa noch in den USA. Die meisten Banken behalten sich zwar mittlerweile vor, ein Reservekonto einzurichten (meist in Höhe von sechs bis zwölf Monatsraten), doch wird hiervon in der Regel ein Teil für die Kreditraten der ersten sechs Monate verwandt.
Für Käufer, die die Wahl haben, sowohl in Europa als auch in Florida einen Kredit zu beantragen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Vorteile einer Finanzierung in Florida: Die Beratung durch eine Bank oder einen Mortgage Broker erfolgt stets unabhängig von anderen Dienstleistern und führt den Kreditnehmer sicher durch die gesamte Transaktion in den USA. Die Bearbeitung beinhaltet auch die Bestellung diverser angeschlossener Dienst- leistungen wie zum Beispiel ein Wertgutachten durch einen lizenzierten Schätzer, Inspektio- nen etc. Somit profitiert der Kreditnehmer von den Kontrollmechanismen der finanzierenden Bank hinsichtlich der Immobilie und der Abwicklung, die bei einer Barzahlung nicht anfallen würden.
Besonders für Erstkäufer ist der einfache Einstieg in einen für ihn bis dahin noch unbekannten Markt mit wenig eigenem Kapital möglich. Finanzierungen sind in der Regel bis zu 70 Prozent möglich, in manchen Gebieten (Charlotte County, South Sarasota) sogar bis zu 75 Prozent (Stand Februar 2010). Der Kunde kann sich seine Liquidität erst einmal bewahren und ist somit für möglichen weiteren Kostenaufwand (Renovierung, Einrichtung, Bootskauf etc.) zahlungsbereit. Sollte der US-Dollarkurs zum Zeitpunkt des Kaufs ungünstig stehen, muss nur ein Minimum an Eigenkapital getauscht werden.
Da die US-Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung nehmen, kann die Finanzierung jederzeit partiell oder vollständig getilgt werden, ohne dass Strafzinsen anfallen. Dies ermöglicht maximale Flexibilität bei der Rückführung – zum Beispiel bei entsprechender persönlicher Finanzlage, bei schwächelndem US-Dollar, wenn Gelder in Europa frei werden, die Finanzierung durch einen Kredit in Europa abgelöst werden soll, die Immobilie verkauft wird etc.
Obwohl die Kapitalbeschaffungskosten und die Zinsen in den USA meist höher liegen als in Europa, finanzieren viele Investoren aus oben genannten Gründen in den USA. Oder sie verbinden ganz einfach die Vorteile beider Seiten miteinander und nehmen eine Mischfinanzierung in Anspruch – teils zu Hause, teils im Sunshine State.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 565- 7057, E-Mail: info@paul-finance.com
