Finanzierung vor Ort (Foto: © Pressmaster)
Zeitpunkt: Die besten Konditionen gibt es in den USA immer zum Zeitpunkt des Erwerbs beziehungsweise Neubaus (vor Baubeginn). Die später stattfindenden Refinanzierungen sind wesentlich teurer.
Zweitwohnsitz: Grundsätzlich wird von der finanzierenden US-Bank automatisch jedes erste Haus, das ein Ausländer erwirbt, als Zweitwohnsitz deklariert. Ausnahme: Dauervermietete Objekte. Bei jedem danach erworbenen Haus wird unterstellt, dass es sich dabei um ein Investment zur Gewinnerzielung handelt. Zweitwohnsitze profitieren von einer höheren Beleihung und niedrigeren Zinsen und Gebühren als Investments.
Credit Score: Die beste Bonität hat in den USA, wer Verbindlichkeiten aufnimmt, diese über mindestens zwei oder mehr Jahre pünktlich oder vorzeitig wieder zurückführt. Barzahler besitzen keine Bonität , da sie ihre Zahlungsmoral nicht unter Beweis stellen können.
Steuerliche Vorteile: Wer sein Haus in Florida vermietet, muss die Mieteinkünfte in den USA versteuern. Etliche Posten, so auch die Finanzierung und Nebenkosten, können anteilig dagegen gerechnet werden. Es wird unbedingt empfohlen, sich diesbezüglich bei einem US-Anwalt oder Steuerberater zu informieren.
Maximale Qualitätskontrolle: Die US-Banken prüfen strengstens, dass sowohl mit der betreffenden Immobilie als auch im gesamten Ablauf alles in Ordnung ist. Selbst, wenn der Eigentümer im weit entfernten Europa sitzt.
Wertgutachten: Eine »Home Inspection« wird unabhängig von der Finanzierung durch den Makler bestellt. Aber nur mit einer Finanzierung bekommen Sie auch eine kritische und realistische Einschätzung des Marktwerts – anhand eines Wertgutachtens, das durch einen lizenzierten und staatlich geprüften Schätzer erstellt wird.
Prüfung der Baufirma: Um das Ausfallrisiko weitestgehend zu eliminieren, prüfen die US-Banken bei Neubauten nicht nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern sehr genau auch die Bonität und Stabilität der Baufirma. Sie erhalten Einsicht in Unterlagen, die weder Kreditnehmer noch Makler einsehen können (Bilanzen, GuVs, Auszüge, Auftragslage etc.). Alleine dieser Punkt ist eine Kreditaufnahme wert.
Lange Laufzeit: Die offiziellen Vertragslaufzeiten bei US-Krediten liegen in fast allen Fällen bei 30 Jahren. Auf diesen Zeitraum ist auch die Amortisation ausgelegt, was zur Folge hat, dass die monatlichen Tilgungsleistungen sehr niedrig sind.
Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Diese ist in den USA faktisch nicht vorhanden. Kreditnehmer können wann sie wollen, so oft sie wollen, so viel sie wollen, partiell oder auch vollständig tilgen, ohne dass Strafzinsen anfallen. Dies ermöglicht eine maximale Flexibilität, besonders unter den Gesichtspunkten von Wechselkurs, steuerlichen Vorteilen, Rentabilität, persönlicher Liquidität, Planbarkeit etc.
Keine Bereitstellungszinsen: Im Falle einer Baufinanzierung wird zunächst das Eigenkapital des Kreditnehmers eingesetzt, erst dann das Fremdkapital. Während der Bauphase zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen (volle Tilgungsaussetzung) und dies nur auf den jeweils ausgezahlten Betrag.
Inspektionen des Neubaus: Während der Bauphase entsenden die Banken Inspektoren, um die Baufortschritte zu überwachen. Erst, wenn alles wie im Vertrag vereinbart geleistet wurde, wird die nächste Zahlung an die Baufirma freigegeben.
Liquidität: Anhand der hohen Beleihungswerte kann der Investor in Florida seine Liquidität für mögliche weitere Kapitalanlagen wahren. Die Kapitalbeschaffungskosten sind relativ hoch, was kleinere Kredite prozentual sehr teuer macht. Besser einen höheren Kredit in Anspruch nehmen und liquider bleiben.
Rücktrittsrechte: Wer seinen Kaufvertrag mit einer Finanzierungsklausel abschließt, hat sich damit ein mögliches Rücktrittsrecht eingebaut. Diese Klausel hält fest, dass man innerhalb eines vorab festgelegten zeitlichen Rahmens vom Vertrag zurücktreten darf, wenn die Finanzierung nicht wie geplant zustande kommt.
Informationsfluss: Wer die Angelegenheiten in Europa und den USA voneinander getrennt halten will, ist mit einer US-Finanzierung bestens beraten. Der einzige Informationsfluss findet zwischen Broker/ Bank und Kreditnehmer statt.
Mischfinanzierung Europa / USA: Oftmals werden die Vorteile der Finanzierungen in Europa mit denen in den USA kombiniert. Die US-Banken erkennen europäische Kredite als Eigenkapitalquelle an, wenn diese besichert sind. Somit kann man die Vorteile der europäischen Kredite (niedrigere Zinsen und Nebenkosten) mit denen der US-Banken kombinieren.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und lizenzierter aMortgage Broker mit Büros in München und Florida. Telefon München +49 (089) 189 50 990, Telefon Florida (239) 344-9930, E-Mail: info@paul-finance.com
