Der Euro auf Rekordhoch, die Immobilienpreise sind am Boden. Wie wirkt sich diese Kombination auf die Finanzierung aus?(Foto: © Florida Sun Magazine 02/2008)
Aufgrund der aktuellen Immobilienpreise und des Eurokurses bieten sich europäischen Käufern und Investoren in Florida derzeit sehr attraktive Möglichkeiten. Makler, Banken und Mortgage Broker werden angesichts der Krise am Kreditmarkt aber mit der Frage konfrontiert: »Kann ich ein Haus denn überhaupt noch finanzieren?«
Grundsätzliche Antwort: ja. Doch bei den Kreditgebern und -vermittlern trennt sich momentan die Spreu vom Weizen. Banken und Mortgage Broker, die sich nicht beständig um neue Kreditprogramme und Kapital bemühen, kontinuierlich recherchieren und neu verhandeln, haben ihren Kunden aus Europa nur entsprechend magere Angebote anzubieten. Top-Banken und Top-Broker verfügen aber nach wie vor über interessante Produkt-Portfolien.
Hier ein Überblick, was Sie als Europäer in Florida trotz Krise finanzieren können, und was es zu beachten gibt:
• Beleihung: Bei Kauf, Neubau und Refinanzierung sind 75 Prozent Beleihung möglich.
• Kreditzusagen: Die Banken sind vorsichtiger geworden. Jede Auffälligkeit wirft Fragen auf oder kann zusätzliche Dokumentation erforderlich machen. Deshalb ist eine professionelle Beratung vor der Beantragung eines Kredits unverzichtbar.
• Neubau: Sollte das zu bebauende Grundstück 2004/2005 gekauft worden sein, ist zu erwarten, dass es im Wert gefallen ist und nur noch zu einem entsprechend niedrigen Anteil als Eigenkapital angerechnet werden kann. Wenn es zudem hoch finanziert ist, kann es gegebenenfalls als Eigenkapital gar nicht angerechnet werden.
• Grundstücke: Finanzierungen bis zu 90 Prozent sind nicht mehr erhältlich, der Beleihungswert wurde auf 75 Prozent gesenkt.
• Condominiums: Beim Kauf eines Condominiums prüfen die Banken derzeit besonders sorgfältig, wie es um die gesamte Wohnanlage bestellt ist. Wenn zum Beispiel ein zu hoher Prozentsatz der Wohnungen zum Verkauf steht, ist dies für einige Banken zu risikoreich, sie setzen die Beleihungswerte herab.
• Condo-Hotels: Sind fast vollständig aus den Programmen verschwunden.
• Refinanzierungen: Beträgt die ausstehende Kredithöhe aktuell mehr als 80 Prozent des Marktwerts, ist eine Refinanzierung vorübergehend nicht möglich. Das lässt sich mittels eines Gutachtens durch einen lizenzierten Schätzer feststellen (Kosten rund 350 Dollar).
• Cash-out: Bei einer nachträglichen Beleihung einer Immobilie und Barauszahlung des finanzierten Kapitals behalten sich manche Banken vor, die Obergrenze des Auszahlungsbetrags individuell festzulegen – zum Beispiel in Abhängigkeit zur Finanzkraft des jeweiligen Kreditnehmers.
• »Foreclosures« und »Short Sales«: Bei Immobilien, die bereits durch Zahlungsunfähigkeit eines amerikanischen Eigentümers in den Besitz der Bank übergegangen sind, können sich für Europäer äußerst attraktive Geschäfte ergeben. Doch es sind durch den administrativen Aufwand auf der Gegenseite längere Bearbeitungszeiten zu erwarten.
• Schätzungen: In den USA wird der Marktwert einer Immobilie anhand eines Vergleichs mit ähnlichen Objekten ermittelt, die innerhalb der vergangenen Monate in der Nachbarschaft verkauft worden sind. In einem Markt, bei dem Notverkäufe keine Ausnahme mehr darstellen, müssen diese in den Vergleich mit einbezogen werden. Dies kann bei Kauftransaktionen einen großen Vorteil darstellen, da eine niedrigere Schätzung oft auch eine neue Verhandlungsbasis schafft. Doch Vorsicht vor Schätzungen unseriöser »Experten«, die von einer Bank nicht anerkannt werden.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München
Telefon (089) 189 50 996, und in Florida, Telefon (239) 425-1708.
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