Schick! Aber wie viel ist die Immobilie wert? (Foto: © Jorge R. Gonzalez)
Um den Wert einer Immobilie richtig einschätzen zu können, sollte ein Makler als allererstes die jüngsten Verkäufe anderer Objekte in der Nachbarschaft ermitteln.
Dabei sollte es sich naturgemäß um vergleichbare Immobilien (»like kind«) handeln – denn eine Wohnung mit Meerblick kann natürlich nicht mit einer mit Sicht auf eine belebte Durchgangsstraße verglichen werden und eine Fünf-Schlafzimmer-Villa nicht mit einem Zwei-Zimmer-Haus. Ist eine ähnliche Immobilie mit vergleichbarer Ausstattung und Lage allerdings in der Nachbarschaft zu identifizieren und wurde diese in den vergangenen sechs bis zwölf Monaten verkauft, so kann sie als guter Maßstab herangezogen werden.
Die wichtigsten Faktoren bei der Ermittlung des Immobilienwertes:
• Einfamilienhaus: Lage, Anzahl der Zimmer, Quadratmeter von Haus und Grundstück, Baujahr, Ausstattung (Pool, Garage), Zustand, Qualität der Materialien wie etwa Marmor, Arbeitsplatten aus Granit etc.
• Appartement: Lage, Anzahl der Zimmer, Quadratmeter, Aussicht, Baujahr, Mitbenutzungsmöglichkeiten wie Pool, Tennisplätze, Fitnessstudio oder Concierge, monatliche Umlagen und finanzielle »Gesundheit« des Gebäudes, Zustand der Wohnung, Ausstattung und verwendete Materialien.
Wurden in einem Gebäude mit 250 Eigentumswohnungen in den vergangenen zwölf Monaten 25 Wohnungen verkauft – und dabei drei von vergleichbarer Ausstattung und Größe –, ist eine Preisermittlung relativ einfach. Manchmal kann auch der geschätzte Wert der Steuerbehörde hilfreich sein. Dieser galt lange als ausgesprochen aussagekräftig, wird allerdings seit der Immobilienkrise teilweise nicht mehr als realistische Grundlage eingeschätzt.
Darüber hinaus empfiehlt sich, die »Geschichte« der für Sie interessanten Immobilie zu recherchieren: Wie lange ist das Haus oder die Wohnung bereits auf dem Markt? Zu welchem Preis? Wurde die Immobilie vermietet? Wie hoch war die Miete?
Außerdem hilft festzustellen, ob in unmittelbarer Nähe oder in demselben Gebäude andere Besitzer im Zahlungsverzug sind und eventuell sogar kurz vor der Zwangsversteigerung stehen. Ihr Makler hat Zugriff auf diese wichtigen Informationen.
Grundsätzlich gibt es keine Faustregel, um wie viel Prozent man als Käufer den vom Verkäufer angesagten Preis in einem ersten Angebot unterbieten sollte. Bei einem »normalen Verkauf« (kein »Short Sale« etc.) kommt es darauf an, wie realistisch der Verkäufer den Preis angesetzt hat und wie »motiviert« dieser ist zu verkaufen.
Bei einem sogenannten REO-Verkauf – wenn also die Immobilie nach einer erfolglosen Zwangsversteigerung wieder zurück an die Bank gegangen ist –, kann es sein, dass diese weit unter dem eigentlichen Marktwert angeboten und anschließend bis zu 30 Prozent über dem »asking price« veräußert wird. Hier kommt es darauf an, mit einem erfahrenen Makler zu arbeiten, der den tatsächlichen Wert der Immobilie seriös einschätzen kann. Auch ein »Short Sale« wird in der Regel unter dem Marktwert angeboten, um möglich rasch zu einem Vertragsabschluss zu gelangen. Ein zu niedriges Angebot hat in beiden Fällen aber meist keine Aussicht auf Erfolg – die Konkurrenz, sprich andere Käufer, schlafen nicht.
Die Wertermittlung ist der wichtigste Aspekt beim Erwerb einer Immobilie. »Im Einkauf liegt der Gewinn« – auch Ihre Freude an der neu erworbenen Florida-Immobilie hängt von dieser alten Kaufmannsweisheit ab – zumindest in finanzieller Hinsicht.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Marion Kaarina Ott ist Brokerin und Inhaberin von Dynamic Realty in Bay Harbor Island. Telefon (305) 915-4854, E-Mail: marion@dynamic-realty.com
