Die Kapitalbeschaffung beim Hauskauf will gut geplant sein. (Foto: © Ralf Siemieniec)
Wie genau funktioniert eine Finanzierung momentan und welche Optionen gibt es? Damit Sie alles richtig machen und die Zeit und Informationen optimal für sich nutzen, haben wir einen »Finanzierungs-Fahrplan« für Sie aufgestellt.
• Informieren Sie sich zuallererst, ob das Projekt, das Sie finanzieren wollen, überhaupt (noch) finanzierbar ist. Kredite für Neubauten, Grundstücke, Doppelhäuser etc. sind bei vielen Banken aus dem Programm genommen worden.
• Zu Ihrer eigenen Information und später auch als Nachweis für den Verkäufer benötigen Sie ein »Pre-Approval«. Dieses qualifiziert Sie anhand einiger formloser Angaben (Einkünfte, Ausgaben, verfügbares Eigenkapital) für einen bestimmten Kaufpreis und Kreditbetrag. Hierfür müssen noch keinerlei Nachweise erbracht werden.
• In einem ersten Gespräch mit Ihrem Mortgage Broker oder Banker erhalten Sie eine unverbindliche Kostenaufstellung, das »Good Faith Estimate«. Hierin sind alle Kosten aufgelistet, die in Verbindung mit der Finanzierung und dem Immobilienkauf anfallen (gesamte Kapitalbeschaffungskosten, erforderliches Eigenkapital sowie monatliche Belastungen).
• Sie entscheiden sich für einen Kreditantrag. Hierfür müssen Sie nicht in Florida sein, es geht auch per E-Mail, Fax oder Post. Vorbedingung ist natürlich ein Kaufvertrag. Wer finanzieren will, sollte auf die Finanzierungsklausel im Vertrag achten, die »Finance Contingency«. Diese besagt, dass die Finanzierung ein substanzieller Bestandteil des Kaufvertrags ist und dass der Käufer bei nicht erfolgter Kreditzusage vom Vertrag zurücktreten und seine Anzahlung zurückfordern kann.
• Wichtig: Im Kaufvertrag wird auch der Zeitraum der Kreditbearbeitung bis zur
Zusage bzw. bis zum Abschluss (»Closing«, Eigentumsübertragung und Auszahlung des Kreditbetrags) schriftlich festgehalten. Diese Fristen haben sich entscheidend geändert. In der Regel beträgt der gesamte Bearbeitungszeitraum zirka sechs Wochen.
• Die Akte wird bei der Bank erst eingereicht, wenn alle Unterlagen komplett sind. Dann beginnt die Prüfung Ihrer Bonität und der betreffenden Immobilie. Banken bearbeiten mittlerweile in den meisten Fällen keine unvollständigen Finanzierungsanfragen mehr. Sollten Unterlagen fehlen, kann dies die Bearbeitung immens verzögern.
• Während früher meistens die Mortgage Broker die Wertgutachten (Schätzung des Marktwerts) gleich zu Beginn der Bearbeitung bestellt haben, ist dies nun nur noch den Banken selbst gestattet (HVCC, »Home Valuation Code of Conduct«). Meistens geschieht dies erst am Ende der Kreditbearbeitung und nach erfolgter, bedingter Kreditzusage. Die Schätzung wird mittels eines Vergleichs der betreffenden Immobilie mit drei bis sechs anderen in Lage und Bauweise vergleichbaren Objekten durchgeführt. Diese Vergleichsobjekte müssen im Umkreis von einer Meile stehen und innerhalb der vergangenen Wochen bzw. Monate verkauft worden sein. Für die finale Beleihung legt die Bank den niedrigeren von zwei Werten zugrunde: Kaufpreis oder Schätzpreis. Idealerweise stimmen diese beiden Werte überein.
• Wenn alle Konditionen geklärt sind, wird das »Commitment« ausgeschrieben – also die definitive Kreditzusage. Um keine unnötigen Kosten zu kreieren, werden die restlichen Dienstleistungen, die in Verbindung mit Ihrer Finanzierung anfallen, erst jetzt geordert. Dazu zählt auch die Versicherung, die Ihr Haus gegen Hurrikan, Brand und andere Unfälle absichert.
• Wenn alles steht, wollen die Banken meist noch das Eigenkapital auf Ihrem US-Konto sehen, bevor das Closing stattfinden kann. Das »Cash-to-Close« setzt sich zusammen aus dem Eigenkapitalanteil, Kapitalbeschaffungskosten und Reserven sowie meistens noch sechs Monatsraten Rücklage.
• Wurden alle Bedingungen erfüllt, sendet die Bank die Closing-Unterlagen an die Title Insurance oder den Anwalt. Diese vollziehen das Zug-um-Zug-Geschäft und haben somit treuhänderische und notarielle Funktionen. Beim Closing, dem eigentlichen Abschluss, zahlt das Büro oder der Anwalt den Kaufpreis an den Verkäufer aus und trägt Sie als neuen Eigentümer sowie auch die Hypothek ein. Die meisten Käufer sind zum Closing nicht einmal in den USA, sondern erhalten die Unterlagen per E-Mail, drucken diese aus und lassen ihre Unterschrift beim Notar, dem US-Konsulat oder eventuell auch bei der Gemeinde beglaubigen und senden die Dokumente dann per Kurier in die USA zurück. Eine Anwesenheit in den USA ist also zu keinem Zeitpunkt während der Bearbeitung erforderlich.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 565- 7057,
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