Finanzierung auf amerikanische Art (Foto: © Helder Almeida)
Wer plant, sich ein Ferienhaus oder ein Investmentobjekt in Florida zuzulegen, sollte im Vorfeld wissen, mit welchen Ausgaben zu rechnen ist.
»PITI«: Dies steht für »Principal«, »Interest«, »Tax« und »Insurance«, also Zins, Tilgung, Versicherung und Grundsteuer. Das sind – von Ausnahmen einmal abgesehen – die vier Posten, die ein ausländischer Kreditnehmer jeden Monat einrechnen muss.
Monatliche Mindestbelastung: Zins und Tilgung sind selbsterklärend. Die meisten US-Finanzierungen sehen eine vertragliche (Maximal-)Laufzeit von 30 Jahren vor. Über diesen Zeitraum erstreckt sich auch die Amortisation, das heißt bei regelmäßiger Zahlung der festgelegten Raten wäre der Kredit nach 30 Jahren vollständig getilgt. Die Praxis zeigt, dass diese Kredite nach wenigen Jahren (der Durchschnitt liegt bei fünf bis sieben Jahren) wieder zurückgeführt sind. Der Vorteil dieser langen Laufzeit: Die monatlichen Mindestraten sind sehr niedrig. Die erste Rate bei den Annuitätendarlehen beläuft sich auf den Zins zuzüglich eines anfänglichen Tilgungsanteils von gut 1 Prozent. Mit jedem weiteren Monat verringert sich der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil innerhalb der monatlichen Rate an.
»ARMs«, Anpassung der monatlichen Raten: Da weit über 95 Prozent der europäischen Kreditnehmer eine sogenannte »ARM« (variabel verzinstes Hypothekendarlehen) in Anspruch nehmen, stellt sich die Frage, inwieweit sich der variable Zins auch auf die monatliche Rate auswirkt. Die ARMs sehen alle eine initiale Zinsbindung von meist drei, fünf oder auch sieben Jahren vor. Die Annuität bleibt innerhalb dieses Zeitraums in unveränderter Höhe bestehen (bei monatlicher Verschiebung des Zins-/Tilgungsverhältnisses, s.o.). Nach dieser ersten Zinsbindungsfrist können sich nicht nur der Zins (nach oben oder auch nach unten, je nach Marktentwicklung und innerhalb eines vorab vertraglich fixierten Rahmens), sondern auch die Rate anpassen.
Die Annuität kann steigen, wenn der Zins sich nach oben angepasst hat. Selbstverständlich besteht zum Schutz des Kreditnehmers eine vertraglich fixierte Deckelung.
Die Annuität kann fallen, wenn sich entweder der Zins nach unten angepasst hat oder auch wenn eine vorzeitige Tilgung vorgenommen wurde. Denn, sehr wichtig, die amerikanischen Finanzierungen sehen vor, dass jede Finanzierung partiell oder vollständig getilgt werden darf, ohne dass Strafzinsen anfallen.
Festzinsen: Bei Hypotheken mit fester Verzinsung bleibt die Annuität stets in gleicher Höhe – bis zum letzten getilgten Cent. Zwar kann man auch hier partiell oder vollständig tilgen, ohne Strafzinsen zahlen zu müssen, doch hier verschiebt sich der Zins-/Tilgungsanteil und die Laufzeit verkürzt sich entsprechend.
Versicherung und Grundsteuer: Fast ausnahmslos ziehen die US-Banken neben Zins und Tilgung jeden Monat auch anteilig Versicherung und Grundsteuer von den Kreditnehmern ein. Hierfür wird ein Treuhandkonto eröffnet, und ein Zwölftel der jährlichen Versicherungsbeiträge sowie ein Zwölftel der jährlichen Grundsteuerkosten werden zusätzlich zur Kreditrate abgebucht und angespart.
Jedes Jahr bei Fälligkeit zahlt die finanzierende Bank von diesem Treuhandkonto die neue Versicherungspolice für die kommenden zwölf Monate und die Grundsteuern (im November) des jeweils endenden Jahres.
Baufinanzierungen: Hier gibt es einen großen Unterschied die monatlichen Raten betreffend. Ab Baufertigstellung gelten die »PITI«-Zahlungen eines »ARMs«, also Zins + Tilgung + Versicherung + Grundsteuer. Während der Bauphase sind die Raten unregelmäßig. Zwei wichtige Vorteile: Es gibt in den USA weder Vorfälligkeitsentschädigung noch Bereitstellungszinsen für Baufinanzierungen. In einem Bauvertrag sind die Ratenzahlungen an die Baufirma pro Bauabschnitt festgehalten. Die finanzierende Bank berechnet dem Kreditnehmer während der Bauphase lediglich die Zinsen für den jeweils ausgezahlten Betrag – nicht mehr, also keine Zinsen über den Gesamtkreditbetrag und auch keine Tilgung. Das heißt, die Raten beginnen sehr niedrig und steigen langsam pro Bauabschnitt, die volle Belastung greift erst nach erfolgter Baufertigstellung.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 344-9930, E-Mail: info@paul-finance.com
