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Investieren Floridas Immobilien will gut geplant sein. (Foto: © Florida Sun Magazine 1/07)
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Missverständnissen vorbeugen bei Invesitionen in US-Immobilien. (Foto: © Florida Sun Magazine 1/07)
Damit Sie die zahlreichen Vorteile, die das amerikanische Bankwesen zu bieten hat, bestmöglich ausschöpfen können, bieten wir Ihnen eine Übersicht über die wichtigsten Punkte, die Sie zum Thema Fristen und Zeiträume im Zusammenhang mit einer Finanzierung unbedingt kennen sollten:
Frist für die Antragstellung.
Eine klassische Situation: Der Investor fliegt nach Florida, besichtigt mit seinem Makler diverse Immobilien und unterzeichnet schließlich einen Kaufvertrag. Die Finanzierungsklausel darin hat er ordnungsgemäß ausgefüllt. Die letzten Tage will der zukünftige Immobilienbesitzer vor seiner Rückreise noch ein wenig urlauben. Mit Ausfüllen der Finanzierungsklausel (berechtigt zum Zurücktreten vom Vertrag, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt) im Kaufvertrag hat er zwar den ersten richtigen Schritt gemacht. Doch ist dort auch festgehalten, innerhalb welcher Frist er einen Kreditantrag zu stellen hat. Dies sind in der Regel fünf Tage nach Vertragsunterzeichnung.
Unsere Empfehlung: Kontaktieren Sie bereits vor Ihrer Reise eine Bank oder den Mortgage Broker Ihres Vertrauens. Dort können Sie bereits alles vorbereiten lassen und sich noch vor Ihrer Abreise in die USA ein »Pre-Approval« ausstellen lassen, was Ihnen die Bonität für einen bestimmten Kaufpreis beziehungsweise Kreditbetrag bescheinigt.
Frist für die Kreditzusage.
Laut Kaufvertrag ist eine Zusage der Bank üblicherweise innerhalb von 20 bis 30 Tagen vorzulegen. Zwar ist auch dieser Punkt verhandelbar. Doch ist dieser Zeitraum ausreichend, wenn der Kreditnehmer vorab bereits Gespräche mit einer Bank oder einem Mortgage Broker geführt hat.
Unsere Empfehlung: Vor Vertragsunterzeichnung sollte sich der Makler oder Kreditnehmer mit der finanzierenden Stelle in Verbindung setzen, um diese Frist kurz zu besprechen. Für Darlehen mit voller Dokumentation (90 Prozent) wird diese Frist großzügiger gefasst sein müssen (rund 20 Tage) als bei Krediten ohne Nachweise (75 Prozent), bei denen eine Kreditzusage innerhalb weniger Tage vorliegen kann.
Stichtag: Das Closing.
An diesem Tag wird das Immobilieneigentum übertragen und simultan der Kaufpreis beziehungsweise die Finanzierung ausgezahlt. Das Datum des Closings ist von vorneherein im Vertrag festgehalten und ist unbedingt einzuhalten. Muss es verschoben werden, ist dies vertraglich festzuhalten und sowohl seitens des Käufers als auch des Verkäufers zu unterzeichnen.
Unsere Empfehlung: Um den Interessen aller Beteiligten entgegenzukommen, nämlich dem Verkäufer den frühest möglichen Termin zu ermöglichen und dem Käufer dennoch ausreichend Zeit für die Kapitalbeschaffung zu lassen, einigt man sich auf ein realistisches Closing-Datum und ergänzt den Zusatz »or before«. Damit ist eine verbindliche Frist gesetzt, innerhalb derer man auch schon früher abschließen kann – sobald die Finanzierung steht.
Zeitrahmen für die Finanzierungsbearbeitung.
Dies ist der Zeitrahmen von der Antragstellung bis zum Closing. Generell beträgt diese Frist rund 4 bis 6 Wochen. Entscheidend sind verschiedene Faktoren: Handelt es sich um ein Darlehen mit Dokumentation oder sind keinerlei Nachweise erforderlich? Beschafft der Kreditnehmer die gegebenenfalls erforderlichen Unterlagen sofort? Gibt es Besonderheiten bei der Finanzierung, zum Beispiel wird auf Namen einer Corporation finanziert oder privat? Ist der Käufer zum Zeitpunkt des Closings in Florida vor Ort oder werden die Closing-Unterlagen in Europa unterzeichnet?
Kreditlaufzeit.
Das ist die vertraglich fixierte maximale Laufzeit der Finanzierung. In fast allen Fällen liegt diese bei 30 Jahren. Das scheint auf den ersten Blick ein fantastischer Zeitraum zu sein für eine Auslands-Finanzierung. Doch anders als bei uns in Deutschland gibt es nur sehr wenige Kreditmodelle in den USA, die eine Vorfälligkeitsentschädigung vorsehen. Damit hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, den Kredit zu einem Zeitpunkt seiner Wahl partiell oder vollständig zurückzuführen – ohne, dass Strafzinsen anfallen. Grundstücksfinanzierungen sind in der Regel auf 3 bis 5 Jahre ausgerichtet, da die meisten Grundstücke innerhalb dieses Zeitraums bebaut oder wieder veräußert werden. Kreditlinien haben in der Regel 10 Jahre Laufzeit.
Zinsbindungsfristen.
Diese werden sehr häufig mit der Laufzeit verwechselt. Es gibt eine große Bandbreite – von monatlichen Anpassungen bis hin zu Zinsbindungsfristen von 3, 5, 7, 10, 15 und 30 Jahren. Diese sind vollkommen losgelöst von der Laufzeit eines Kredites zu betrachten.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich unbedingt von Ihrer Bank oder Ihrem Mortgage Broker beraten. Es kommen ständig neue Modelle auf den Markt.
Zeitraum der Kreditrückführung.
Auch hier gibt es zahlreiche Varianten. Viele Programme sehen eine Tilgung über 30 Jahre vor, wobei dies der maximale Zeitrahmen ist. Es besteht in den meisten Fällen die Möglichkeit, vorzeitig zu tilgen, ganz nach Wahl des Kreditnehmers – ohne dass Strafzinsen anfallen. Zudem gibt es mittlerweile viele Modelle, die von vorneherein eine vollständige Tilgungsaussetzung vorsehen (»interest only«), oder noch nicht einmal den Zinsanteil voll in Rechnung stellen (zum Beispiel Option ARM). Vorteil des Kreditnehmers: minimale monatliche Belastungen mit freier Wahl des Zeitpunktes zur partiellen oder vollständigen Kreditrückführung.
Verfallszeiten.
Ein wichtiger Punkt bei Finanzierungen. Es gibt zahlreiche Optionen und Dokumente, die nur für einen bestimmten Zeitraum Gültigkeit besitzen. Die Kreditzusage beispielsweise ist bei manchen Banken lediglich 30 Tage »haltbar«, bei anderen Instituten behält sie bis zu sechs Monaten ihre Gültigkeit. Folgt innerhalb dieses Zeitraumes nicht das Closing, zum Beispiel wenn ein Neubau nicht rechtzeitig fertig gestellt wird, können neue Konditionen zugrunde gelegt werden. Die Schätzung über den Marktwert einer Immobilie, die im Zusammenhang mit einer Finanzierung erstellt wird, gilt für sechs Monate. Eine Inspektion auf Termitenbefall, ebenfalls im Kontext einer Finanzierung geordert, gilt meistens nur 30 Tage.
Fristen für die Sicherung des Zinssatzes.
Es ist stets schwierig, den richtigen Zeitpunkt für den günstigsten Zinssatz zu erwischen. Während einer Kreditbearbeitung hat der zukünftige Kreditnehmer verschiedene Optionen: Er kann den Zins bis zum Closing »floaten« lassen, das heisst er kann täglich variieren. Oder man nimmt diverse Optionen wahr und sichert sich den Zins. Dies ist jedoch bei den meisten Banken erst möglich, wenn die Finanzierungsanfrage bereits in Bearbeitung ist. Gängig sind 15, 30, 45 oder 60 Tage Zinssicherung, innerhalb deren man das Closing dann abwickeln sollte. Verlängerungen sind zu den dann aktuellen Konditionen möglich.
Die Zeit vor der Antragstellung.
Beratungen sowohl bei Banken als auch bei Mortgage Brokern sind stets kostenfrei. Dieses Angebot sollte sich jeder Investor zunutze machen und sich im Vorfeld so ausführlich wie möglich über seine zahlreichen Optionen, die wichtigsten Fristen und einzelnen Schritte informieren.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist gelernte Bankkauffrau und berät europäische Investoren in Florida, Telefon Büro Fort Myers und Naples: (239) 425-1708, Telefon Büro München: (089) 189 50 996.
