Gut vorbereitet in den Hauskauf (Foto: © Pavel Ignatov)
Natürlich ist es möglich, sich erst um die Finanzierung zu kümmern, wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist. Doch erfahrungsgemäß ist der verfügbare Zeitraum von Vertragsunterschrift bis zur Eigentumsübertragung relativ knapp bemessen, weshalb es sinnvoll und wichtig ist, sich bereits im Vorfeld um die Unterlagen zu kümmern. Hier eine Zusammenfassung dessen, was generell an Nachweisen erbracht werden kann und worauf Sie dabei achten müssen. Man unterteilt diese angeforderten Nachweise in drei Bereiche:
Zahlungsmoral
Die beste Bonität in den USA hat, wer nachweisen kann, dass er Verbindlichkeiten aufgenommen und diese pünktlich oder vorzeitig zurückgeführt hat. Damit stellt man unter Beweis, dass man nicht nur zurückzahlen kann, sondern auch will.
Der Nachweis: Die Banken fordern drei Referenzschreiben von Banken und/oder Kreditkartengesellschaften. Wenn möglich, sollte darin auch beinhaltet sein, wie hoch der möglicherweise ausstehende Saldo ist, auf welchen Betrag die monatlichen Raten lauten und selbstverständlich, dass stets alles einwandfrei gezahlt wurde. Gibt es keine nachweisbaren Zahlungsverpflichtungen, so ist ein allgemeines Schreiben über eine einwandfreie Geschäftsbeziehung ausreichend.
Einkommen
Amerikanische Banken legen bei einer Kreditprüfung sogenannte »Ratios« zugrunde. Das ist das Einnahmen/Ausgaben-Verhältnis unter der Berücksichtigung bestimmter Kennziffern. Die Banken prüfen, dass alle Ausgaben (Wohnen und Verbindlichkeiten) in der Regel nicht mehr als rund 35 Prozent der Bruttoeinnahmen betragen.
Der Nachweis: Bei Selbständigkeit benötigt man ein Schreiben des Steuerberaters, das beinhaltet, in welcher Branche und seit wann der Kreditnehmer selbständig ist sowie den Prozentsatz seiner Anteile an dem Unternehmen. Zusätzlich werden darin die Bruttoeinkünfte für die beiden vergangenen Jahre und das laufende Jahr bis dato (circa) beziffert. Befindet sich der Kreditnehmer im Angestelltenverhältnis, ist das entsprechende Schreiben vom Arbeitgeber erforderlich. Dieses beinhaltet das aktuelle Einkommen sowie die Zusicherung, dass sich der Arbeitnehmer in einem ungekündigten Arbeitsverhältnis befindet. In seltenen Fällen werden auch die letzten beiden vorliegenden Steuerbescheide erfragt.
Eigenkapital
Die US-Banken sind vom Gesetzgeber her verpflichtet, die Herkunft des Eigenkapitals zu erfragen. In allen Fällen müssen lückenlose Kontoauszüge über 60 Tage vorgelegt werden.
Der Nachweis: Befindet sich das Geld bereits seit 60 Tagen auf einem Konto oder in einem Depot, so ist der Nachweis damit erbracht. Wurde das Geld erst eingezahlt oder überwiesen, so muss zusätzlich die Herkunft nachgewiesen werden. Das kann zum Beispiel der Verkauf eines Hauses sein (Notarvertrag über Verkauf), die Aufnahme eines Kredites bei der europäischen Hausbank (Kreditvertrag), die Auflösung einer Lebensversicherung (Bestätigung der Versicherungsgesellschaft) oder andere Herkunftsarten, die dokumentiert werden können. Was die Banken als Nachweis nicht anerkennen, sind Geldgeschenke Dritter oder Bareinzahlungen. Kreditnehmer, die ihr Geld beispielsweise im Tresor verwalten, sollten dies daher rechtzeitig auf ein Konto (Europa oder USA) einzahlen.
Oftmals sind noch ergänzende Nachweise zu erbringen, um die oben genannten Angaben zu stützen oder das Profil des Kreditnehmers zu vervollständigen. Die optimale Vorbereitung sieht ein persönliches Gespräch oder Telefonat mit der US-Bank oder dem Mortgage Broker vor. Im Zuge dessen werden eine persönliche Liste der erforderlichen Unterlagen und auch die entsprechenden Musterschreiben mit deutschsprachigem Wortlaut erstellt. Am besten fordern Sie noch vor Ihrer Florida-Reise eine solche Liste mit den Musterschreiben an.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 344-9930, E-Mail: info@paul-finance.com
