Mit der Adjustable Rate Mortgage das Traumhaus finanzieren (Foto: © tobe_dw)
»ARM« steht für »Adjustable Rate Mortgage«, also ein variabel verzinstes Hypothekendarlehen. Grundsätzlich unterscheidet man den sogenannten »1-year ARM«, »3-year ARM«, »5-year ARM«, »7-year ARM« und den »10-year ARM«. Allen Programmen ist gemein, dass sie eine vertragliche Maximallaufzeit von 30 Jahren vorsehen und keine Vorfälligkeitsentschädigung haben; das heißt, sie sind jederzeit partiell oder vollständig rückführbar, ohne dass Strafzinsen anfallen.
Adjustable Rate Mortgages sehen eine initiale Zinsbindung für die ersten Jahre vor. Diese beträgt – analog zum Programm-Namen – ein Jahr, drei Jahre, fünf Jahre, sieben Jahre oder zehn Jahre. Auch innerhalb der Zinsbindungsfristen kann jederzeit vorzeitig getilgt werden. Nach Ablauf der jeweiligen Frist kann sich der Zins jedes Jahr einmal anpassen – nach oben oder nach unten, entsprechend der Marktentwicklung.
Der Zins, der dann für das folgende Jahr zugrunde gelegt wird, unterliegt nicht etwa der Willkür der finanzierenden Bank, sondern setzt sich zusammen aus dem aktuellen Index und der vertraglich fixierten Marge. Als Index dient üblicherweise der »1-year LIBOR«, der öffentlich notiert ist. Die Marge ist vertraglich festgelegt und liegt – je nach Bank – in der Regel zwischen 2,75 und 3,5 Prozent. Die Marge bleibt für die gesamte Laufzeit gleich hoch.
Nehmen wir als Beispiel den »5-year ARM«: Hier können sich nach fünf Jahren das erste Mal die Zinsen anpassen. Damit der Kreditnehmer bei einer entsprechenden Marktentwicklung vor einem überraschenden Zinsanstieg geschützt ist, sieht ein ARM eine Deckelung des Zinssatzes – sogenannte Caps – vor, zum Beispiel einen sogenannten »2/5er Cap«. Anhand dieses Caps kann sich der Zins zu seiner ersten Anpassung nach fünf Jahren maximal zwei Prozent nach oben oder nach unten angleichen – in Abhängigkeit der Marktentwicklung (des Indizes).
Über die verbleibende Restlaufzeit von 25 Jahren kann er sich jedes Jahr einmal wieder anpassen. Als »Floor«, also als Untergrenze, dient meist die vertraglich fixierte Marge (siehe oben). Für die Obergrenze kommt dann der zweite Cap zum Tragen, also die fünf Prozent. Der Zins kann demnach über die verbleibende Restlaufzeit insgesamt maximal fünf Prozent ansteigen.
Wichtig: Es kann jederzeit getilgt werden, ohne dass Strafzinsen anfallen; zum Beispiel jeden Monat eine höhere Zahlung, durch Einmalzahlungen oder wann immer es die Liquidität zulässt. Der entsprechende Betrag amortisiert sich sofort. Der Zinsanteil innerhalb der monatlichen Annuität fällt, der Tilgungsanteil steigt, die Laufzeit verkürzt sich. Aber: Die Annuität wird erst neu berechnet, wenn sich der Zins das nächste Mal anpasst. Zum Beispiel nach der anfänglichen Zinsbindung von fünf Jahren und danach alle zwölf Monate.
Es gibt noch weitere Kreditprogramme, die allerdings vor allem geografisch nur eingeschränkt verfügbar sind, etwa der 30-jährige Festzins. Diesen haben die meisten Banken für Europäer aus dem Programm genommen, da von Letzteren ohnehin die ARMs, also die variablen Programme, präferiert werden. Und die Praxis zeigt: Mehr als sieben oder maximal zehn Jahre wird der Kredit von europäischen Käufern erfahrungsgemäß ohnehin kaum in Anspruch genommen, da diese ihre Häuser innerhalb dieses Zeitraums meist wieder verkaufen und das nächste Objekt erwerben. Auch bei einem 30-jährigen Festzins kann man jederzeit ohne Strafzinsen tilgen, jedoch bleibt die monatliche Rate bis zum letzten getilgten Cent stets gleich hoch.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker mit Büros in München, Telefon + 49 (89) 189 50 996, und Florida, Telefon (239) 565-7057, E-Mail: info@paul-finance.com
