Konflikten vorbeugen: Nachlassplanung für Ferienimmobilien (Foto: © Maria Skaldina)
Eine solide Vermögens- und Nachlassplanung für Ihre Ferienimmobilie kann heute schon festlegen, wer später die Immobilie betreffende Entscheidungen fällen kann: Wie werden die Kosten für den Unterhalt der Immobilie bestritten? Wie werden die Anteile an der Immobilie bewertet, wenn ein Familienmitglied seinen Anteil verkaufen möchte? Soll ein solcher Verkauf erlaubt sein und wie geht er vonstatten? Wie soll ein Plan zur Lösung möglicher Konflikte aussehen, der nicht gleich den Gang zum Gericht notwendig macht? Wie soll ein Verkauf der Immobilie durchgeführt werden, wie sind die Erlöse zu verteilen? Und was passiert, wenn ein Familienmitglied sich scheiden lässt oder Insolvenz anmeldet?
Es gibt verschiedene Arten von Miteigentum und sie beeinflussen, in welcher Form das Immobilieneigentum an die Nachkommen übergeht.
• »Joint tenancy«: Der Eigentümer macht seine Kinder zu Lebzeiten zu »Joint tenants with right of survivorship«. Das bedeutet, dass die Kinder nach dem Ableben der Eltern Eigentümer sind. »Joint tenancy« kann nicht mittels Testament oder Trust errichtet werden. Das Eigentum geht hier per Gesetz auf die überlebenden Miteigentümer über. Dies sichert, dass die Ferienimmobilie mindestens bis zum Ableben des letzten Kindes in der Familie bleibt.
• »Tenancy in common«: Der Eigentümer vermacht die Ferienimmobilie seinen Kindern zum Todeszeitpunkt. Der Unterschied ist, dass es hier keinen gesetzlichen Übergang auf die Überlebenden gibt. Wenn eines der Kinder stirbt, geht dessen Anteil auf der Grundlage testamentarischer oder Trust-Verfügungen über. Jedem Miteigentümer gehört ein festgelegter Prozentsatz und diese können unterschiedlich sein. Unabhängig von der Größe seines Anteils hat jedoch jeder Miteigentümer das Recht, die ganze Immobilie zu nutzen.
Das Hauptproblem, das sich aus diesen Miteigentumsformen ergibt, ist, dass sie keinen Schutz vor Dritten gewähren. Forderungen gegen eines der Familienmitglieder, gerichtliche Klagen oder Scheidungen können alle Miteigentümer in Mitleidenschaft ziehen. Darüber hinaus schaffen sie viel Konfliktpotenzial: Wer entscheidet, wer zahlt, wer hat den Nutzen? Darf im Schlafzimmer geraucht werden? Dürfen Hunde oder Katzen mitgebracht werden? Wer darf Weihnachten in Florida verbringen? Darf ein Familienmitglied seine Zeit im Ferienhaus an Dritte vermieten? Wer verwaltet die Immobilie? Und wird derjenige von den anderen dafür entschädigt?
Zur Vorbeugung solcher Konflikte bieten sich verschiedene Regelungen an:
• Der »Spendthrift Trust«: Ein Trust ist eine separate juristische Einheit, auf die das Eigentum der Immobilie im Sinne eines fiduziarischen Verhältnisses übergeht. Der Trust wird also Eigentümer der Immobilie. Der Trust kann widerrufbar oder unwiderrufbar sein. Wenn der Trust korrekt eingerichtet wird, ist die Ferienimmobilie dem Zugriff von Gläubigern eines Miteigentümers wirksam entzogen und kann auch nicht in einem Konkurs verwertet werden. Mit einem Trust kann der ursprüngliche Eigentümer festlegen, wie die Ferienimmobilie übergehen soll. Damit können auch Entäußerungen von Anteilen an Dritte verhindert werden, falls die Trust-Regeln dies nicht erlauben.
• »Limited Liability Company« (LLC): Diese Gesellschaftsform gibt es in allen 50 US-Bundesstaaten. Die LLC hat Mitglieder (members) und wird Eigentümerin der Immobilie. Eine LLC vereint als Eigentümerin einer Ferienimmobilie wichtige Vorteile in sich: Sie ermöglicht die größte Flexibilität in der Planung, bei Änderungen und in der Verwaltung zu Lebzeiten sowie für die Nachkommen. Und sie bietet den besten Haftungsschutz, sollten sich Klagen oder Ansprüche aus dem Immobilieneigentum oder dessen Nutzung ergeben. Darüber hi- naus ist die LLC auch aus steuerlicher Sicht gut zu strukturieren – ein oft nicht unerheblicher Vorteil.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Elke Rolff ist Inhaberin der Kanzlei Rolff Law in Miami und Bonita Springs. Die internationale Rechtsanwältin hat Zulassungen in den USA und der Schweiz. Telefon (786) 228-7850, E-Mail: er@rolfflaw.com
