Sie besitzen ein Ferienhaus in Florida? Welche Auswirkungen hat die Immobilienkrise auf ihren Hausbesitz... (Foto: © Stephanie Lupoli)
Florida Sun Magazine: Frau Burkard, wie hart hat die weltweite Krise auch die deutschen Eigentümer von Immobilien in Florida erwischt?
Sonja K. Burkard: Natürlich hat der teilweise drastische Wertverlust auch europäische Ferienhausbesitzer im Sunshine State hart getroffen.
Mit welchen konkreten Folgen für jene, die ihren Traum per Hypothek finanziert haben?
Immer häufiger erleben wir, dass die vor der Krise aufgenommenen Hypotheken höher sind als der derzeitige Wert der Immobilie. Als die Real-Estate-Preise vor einigen Jahren in die Höhe schossen, wurden Hypotheken bis zu 90 Prozent des Werts eines Hauses von den Banken an die Eigentümer vergeben. Teilweise haben die Banken sogar über 100 Prozent des Werts finanziert!
Nun hört man immer häufiger, dass Eigentümer aus genau diesem Grund die fälligen monatlichen Zins- und Kapitaldienstkosten an die Bank einstellen und die Immobilie an die Bank zurückgeben wollen. Geht das so einfach? Und welche Konsequenzen hat dies für die Eigentümer?
Die wesentliche Frage ist, ob der Eigentümer gegenüber der Bank vertraglich eine persönliche Haftung für die Hypothek übernommen hat. Es gibt sehr wohl die Möglichkeit einer sogenannten Non-Recourse-Finanzierung – vor allem im gewerblichen Immobilienbereich. In diesem Fall akzeptiert die Bank als Sicherheit ausschließlich die Immobilie, eine persönliche Haftung des Gläubigers ist ausgeschlossen. Im Normalfall ist es in Florida aber so, dass der Eigentümer mit seinem gesamten Vermögen haftet.
Meinen Sie mit "persönlicher Haftung" auch Vermögenswerte in Deutschland?
Wie gesagt, man muss den individuellen Vertrag zwischen Eigentümer und Bank sehr genau lesen. Aber sofern eine persönliche Haftung vereinbart worden ist, gilt diese grundsätzlich auch für Vermögenswerte in Deutschland.
Was heißt das konkret?
Gehen wir einmal von dem hypothetischen Fall aus, dass der Eigentümer der Immobilie Deutscher ist, der seinen Lebensmittelpunkt in Deutschland hat und der eine persönliche Haftung gegenüber der Bank in Bezug auf seine Hypothek eingegangen ist. Sofern dieser Eigentümer nun seinen Zahlungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommt, wird diese nach entsprechenden Fristen und Benachrichtigungen die Zwangsversteigerung ...
... das sogenannte Foreclosure ...
... der Immobilie einleiten. Sollte der in der Versteigerung erzielte Verkaufserlös unter dem geschuldeten Betrag für die noch ausstehende Hypothek und andere Kosten liegen, so kann die Bank den Verlust gegenüber dem Vertragspartner geltend machen.
Wie errechnet sich dieser Verlust?
Nehmen wir einmal an, dass die Immobilie bei Aufnahme der Hypothek einen Wert von 500.000 Dollar hatte. Die Hypothek betrug 70 Prozent des Werts, das sind dann also 350.000 Dollar. Im Zuge der Immobilien- und Wirtschaftskrise ist die Immobilie heute jedoch nur noch 250.000 Dollar wert. Bei einer Zwangsversteigerung erzielt die Bank folglich einen Erlös von 250.000 Dollar – die Unterdeckung beläuft sich auf 100.000 Dollar. Und etwaige Kosten der Zwangsversteigerung, die durchaus ein großer Faktor werden können, sind hier noch nicht einmal berücksichtigt.
Wie reagiert die Bank nun?
Das hängt sicherlich vom jeweiligen Institut ab. Wenn, wie in unserem Beispiel, eine persönliche Haftung des Eigentümers gegenüber der Bank vorliegt, könnte diese nun versuchen, den rechtskräftigen Titel über 100.000 Dollar in vorhandene Vermögenswerte des Eigentümers in Deutschland zu vollstrecken.
Geht das so einfach?
Natürlich sind rechtliche Voraussetzungen in Deutschland zu beachten, aber grundsätzlich ist es möglich, ein rechtskräftiges floridianisches Urteil in Deutschland anerkennen und vollstrecken zu lassen.
Das heißt, in unserem Beispiel müsste die Bank eine Anwaltskanzlei in Deutschland mit der Vollstreckung des Titels beauftragen?
Ja, entweder eine deutsche Anwaltskanzlei oder ein international aufgestelltes Büro wie etwa meine eigene Kanzlei in Florida. Die Vollstreckung von rechtskräftigen Titeln im Rahmen der Durchgriffshaftung ist im Übrigen keine Einbahnstraße. Grundsätzlich lassen sich rechtskräftige Titel aus Deutschland genauso gegen Vermögenswerte von Gläubigern in Florida durchsetzen.
Frau Burkard, wir danken Ihnen für das Gespräch.
