Schöne Aussichten: Appartements mit Blick auf den Atlantik. (Foto: © Richard Cavalleri)
Ein Immobilienkauf muss solide geplant und durchgeführt werden. Eine umfassende rechtliche Beratung durch qualifizierte Anwälte und Steuerfachleute ist für jeden Immobilienkauf eine unerlässliche Voraussetzung. Unbedachte Entscheidungen können zu langen Rechtsstreitigkeiten und großen finanziellen Verlusten führen.
Der Kaufinteressent sollte vor Unterzeichnung von Verträgen einen Anwalt beauftragen, den Vertretungsvertrag mit dem Makler (»Listing Agreement«) wie auch insbesondere den Kaufvertrag und die Eigentumsübertragungs-Dokumente sorgfältig zu überprüfen. Er sollte darüber hinaus genau wissen, welchen Vertretungsumfang er dem Makler einräumt und ob dieser die Interessen des Verkäufers und des Käufers oder nur die des Käufers vertritt und wie die Provisionsverpflichtung ausgestaltet ist.
Der Käufer sollte mit seinem Anwalt besprechen, welche Verpflichtungen der Kaufvertrag für Käufer und Verkäufer im Einzelnen enthält. Gerade heute, wo viele Kaufobjekte aus Zwangsvollstreckungen auf dem Markt sind, ist es wichtiger denn je, gut zu prüfen, ob auf der Immobilie, die Sie kaufen wollen, auch wirklich keine verborgenen Verbindlichkeiten, Rechtsstreitigkeiten oder Steuerlasten liegen, für die Sie nach dem Erwerb verantwortlich sein werden.
Vor der Vertragsunterzeichnung muss der Käufer unter anderem wissen:
• welche Rücktrittsrechte er hat;
• ob er seine Anzahlung bei Vertragsrücktritt gegebenenfalls verliert (Stichwort hier: »liquidated damages«);
• wie die Verpflichtungen des Verkäufers/ der Bank bei Mängeln oder ausstehenden Verbindlichkeiten im Einzelnen sind;
• ob das Objekt unter die verbindlichen Regelungen einer Eigentümergemeinschaft (»Homeowners Association«) fällt, die unter Umständen eine Vermietung des Objektes ausschließen oder beschränken;
• welche Rechte Dritter gegebenenfalls an dem Objekt bestehen;
• ob der Verkäufer als Ausländer unter die gesetzliche Regelung FIRPTA fällt, was zur Folge hätte, dass der Käufer verpflichtet ist, 10 Prozent des Kaufpreises einzubehalten und an die IRS abzuführen (wobei es dem Verkäufer obliegt, durch die Einreichung einer entsprechenden Steuererklärung die Abgabe unter Umständen ganz oder teilweise erstattet zu bekommen.)
Der Käufer sollte sich ebenfalls im Vorwege beraten lassen, ob es aus steuerlichen, erbrechtlichen oder immigrationsrechtlichen Gründen vielleicht klug wäre, die Immobilie nicht im persönlichen Eigentum, sondern im Namen etwa einer Firma oder eines Trusts zu erwerben.
Florida bietet also nach der überstandenen Immobilienkrise eine große Auswahl an fantastischen Immobilien zu höchst attraktiven Preisen. Nutzen Sie Ihre Chancen, sich Ihren Traum vom eigenen Haus im Sonnenstaat zu verwirklichen – aber seien Sie ein weiser und dann hoffentlich auch glücklicher Käufer.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin:
Sonja K. Burkard ist ehemalige deutsche Staatsanwältin und Gründerin der Kanzlei BURKARD LAW FIRM P. A. in Fort Myers. Sie ist anwaltlich zugelassen in Deutschland, Florida und New York. Telefon (239) 791-4400,
E-Mail: info@burkardlawfirm.com
