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Alternative Investitionsform: Gewerblich genutzte Immobilien. (Foto: © Leungchopan)
Der wesentliche Unterschied zwischen Wohnimmobilien und gewerblichen Immobilien liegt in der Nutzung. Wohnimmobilien werden in aller Regel von den Eigentümern selbst genutzt. Mit Ausnahme von Selbstnutzern sind gewerbliche Immobilien Investitionsobjekte, mit denen der Eigentümer Mieteinnahmen und damit entsprechende Renditen erwirtschaftet.
Gewerbliche Immobilien lassen sich in folgende Bereiche unterteilen: Büroflächen (»Office«), Einzelhandelsflächen (»Retail«), industriell genutzte Flächen (»Industrial«) und Mehrfamilienobjekte (»Multi-Family«). Darüber hinaus gibt es noch den Bereich unbebaute Flächen (»Land«).
Investoren erwerben diese Gewerbeobjekte, um sie an gewerbliche Mieter zu vermieten und um eine entsprechende Verzinsung beziehungsweise Rendite auf das eingesetzte Kapital (Kaufpreis) zu erzielen. Im Vergleich zu Wohnimmobilien sind die Renditen, also die Verzinsung auf das eingesetzte Kapital, bei Gewerbeimmobilien in der Regel deutlich höher.
Der Wert einer gewerblichen Immobilie wird – vereinfacht ausgedrückt – bestimmt durch die jährlichen Netto-Mieteinnahmen (Brutto-Mieteinnahmen abzüglich Kosten). Je höher die jährlichen Netto-Mieteinnahmen, desto höher der Marktwert der Immobilie. Anders ausgedrückt: Je höher die jährlichen Netto-Mieteinnahmen sind, desto mehr muss ein potenzieller Käufer für die gewerbliche Immobilie zahlen beziehungsweise desto höher ist der Erlös für einen etwaigen Verkäufer.
Umgekehrt: Je niedriger die jährlichen Netto-Mieteinnahmen sind, desto geringer ist der Erlös für den Verkäufer und desto preiswerter die Immobilien für einen potenziellen Käufer. Die Miete einer gewerblichen Immobilie wird in Florida anhand des Preises per Square Foot (SF) errechnet – vergleichbar mit einem Quadratmeter-Preis. Ebenfalls per SF werden die CAM-Kosten (»Common Area Maintenance« oder Betriebskosten) abgerechnet.
Wie immer im wirtschaftlichen Leben bestimmen auch im gewerblichen Immobilienbereich Angebot und Nachfrage die Höhe von Mieteinnahmen und damit den Wert (Kauf- oder Verkaufspreis) einer gewerblichen Immobilie. Darüber hinaus sind Faktoren wie Lage, Alter, Zustand, Umweltfaktoren und Entwicklungsmöglich-
keiten wichtige Faktoren für die Bewertung einer gewerblichen Immobilie.
Investoren im gewerblichen Immobilienbereich haben oft sehr unterschiedliche Kriterien für die Auswahl und den Erwerb eines Objektes. Ein ganz wesentliches Kriterium ist neben den oben genannten Faktoren die Gewinn- und Renditeerwartung und die damit eng verknüpfte Bereitschaft zur Entwicklung einer gewerblichen Immobilie. Auf Deutsch: je höher die Risikobereitschaft, desto höher die Renditechancen.
Im Gegensatz zu Wohnimmobilien sind der Kauf, die Verwaltung, das Management und der Verkauf von gewerblichen Immobilien ein sehr komplexer Vorgang. Intensive Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung eines Beraters (»Commercial Real Estate Broker«) sind unerlässliche Voraussetzungen, um erfolgreich im gewerblichen Immobilienbereich aktiv zu sein und entsprechende Renditen erzielen zu können.
Über den Autor
Stephan A. Burkard ist Associate Director European Investments bei Cushman & Wakefield / Commercial Property Southwest Florida, LLC in Fort Myers. Telefon (239) 489-3600, E-Mail: sburkard@cpswfl.com
