Auf dem amerikanischen Immobilienmarkt entwickeln sich interessante Investitionsmöglichkeiten. (Foto: © Travel Bug)
Die Immobilienkrise in Florida ist für viele zum Albtraum geworden – insbesondere für Amerikaner, die ihre Grundstücke viel zu hoch belastet haben. In dieser Krise kommt nun ein weiteres Problem auf die Hauseigentümer zu: die jährlich anfallende Grundstücksteuer. Jeder Grundstückseigentümer in Florida weiß, wie wichtig die Monate November und April sind.
Im November senden die Gemeinden nämlich die Grundstücksteuerrechnungen für das laufende Jahr an die Grundstückseigentümer. Im April des folgenden Jahres sind diese Steuern spätestens zu entrichten. Wer dieser Verpflichtung zu spät nachkommt, muss Strafzinsen zahlen.
Die Grundstücksteuern sind die Haupteinnahmequelle der Gemeinden und die Höhe richtet sich nach dem vom Steuerschätzer ermittelten Marktwert. Die Grundstücksteuern machen zwischen einem und drei Prozent oder mehr des geschätzten Marktwerts aus. Viele Hauseigentümer können diesen Betrag wegen der derzeitigen wirtschaftlichen Schwierigkeiten nicht immer rechtzeitig aufbringen, andere Eigentümer wiederum »vergessen« einfach, dass sie Grundstücksteuern schulden. Viele dieser »vergesslichen« Eigentümer kommen aus dem Ausland, wo diese Art der Steuererhebung nicht bekannt ist.
Daraus ergeben sich zwei interessante Investitionsmöglichkeiten für bewanderte Investoren: Die erste besteht im Ankauf von relativ hoch verzinslichen Steuerzertifikaten, die die Gemeinden in Höhe der geschuldeten Grundstücksteuer ausstellen. Die zweite Möglichkeit ergibt sich, wenn diese Steuerzertifikate bei Fälligkeit (spätestens nach zwei Jahren) nicht gezahlt werden. Dabei kann die besicherte Immobilie oftmals für einen Bruchteil des Marktwerts über ein Versteigerungsverfahren erworben werden.
Wenn der »vergessliche« oder der »wirtschaftlich gestresste« Eigentümer nicht rechtzeitig die auf sein Grundstück entfallende Grundstücksteuer zahlt, leitet die Gemeinde ein Inkassoverfahren ein, das in den meisten europäischen Ländern unbekannt ist. Da die Gemeinden in Florida auf die rechtzeitige Zahlung der Steuern angewiesen sind (für Schulen, Polizei, Feuerwehr usw.), gewährt ihnen das Gesetz das Recht, Steuerzertifikate (dinglich gesicherte Obligationsbriefe) an interessierte Investoren auszustellen, die diesen ein vorrangiges und dinglich durch das Grundstück gesichertes Sicherungsrecht gewähren, verbunden mit einer Verzinsung der Schuld zu dem gesetzlich höchstzulässigen Zinssatz von 18 Prozent p. a. Der typische Zinssatz aus einem Steuerzertifikat liegt in den meisten Fällen jedoch unter 18 Prozent, weil diese öffentlich versteigert werden.
Wenn zwei oder mehr Bieter an dem jährlich stattfindenden Termin der Versteigerung teilnehmen, erhält derjenige den Zuschlag, der den niedrigsten Zinssatz offeriert. Die Versteigerung beginnt mit 18 Prozent und reduziert sich um jeweils ? Prozent, bis letztlich der endgültige Bieter feststeht. Einige Steuerzertifikate werden bei dem jährlichen Versteigerungstermin indes nicht veräußert. Diese können dann über die Gemeinden direkt erworben werden – zu oftmals höheren Renditen.
Wie sicher sind diese Anlagen? Jedes Steuerzertifikat ist dinglich über das Schuld- nergrundstück besichert. Der Eigentümer muss, um wieder lastenfreies Eigentum zu bekommen, das Steuerzertifikat auslösen und neben der Steuerschuld sämtliche anfallenden Zinsen und Kosten zahlen. Wenn er dies nicht tut oder finanziell dazu nicht in der Lage ist, riskiert er die Zwangsversteigerung. Im Gegensatz zu einigen anderen US-Bundesstaaten erwirbt in Florida der Investor, dessen Steuerzertifikat vom Eigentümer nicht ausgelöst wird, nicht automatisch das Sicherungsgrundstück, aber er hat die Möglichkeit, an dem öffentlichen Versteigerungsverfahren teilzunehmen.Hier bekommt er die Möglichkeit, entweder sein Steuerzertifikat ausgelöst zu erhalten oder über seinen Einlagebetrag hinaus mitzubieten und das Grundstück im Versteigerungsverfahren selbst zu erwerben. Wenn kein Dritter mitbieten sollte, kann er das besicherte Grundstück für lediglich den Wert seines Steuer-zertifikats ersteigern. Eine Investition, die sich lohnen kann!
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über den Autor:
Thomas Baur ist ein in Florida und Deutschland zugelassener Anwalt und Gründungspartner der Kanzlei Baur & Klein, P. A. in Miami und Naples. Telefon (305) 377-3561, E-Mail: info@worldwidelaw.com
