Ein Haus in Florida zu verkaufen ist für deutsche Immobilienbesitzer auch aus steuerlicher Sicht relativ problemlos – wenn man auf bestimmte Punkte achtet. (Foto:©Albo)
Die steuerlichen Regeln beim Verkauf einer Immobilie als deutscher »Non-Resident« sind im Prinzip relativ einfach: Es werden zehn Prozent des Verkaufspreises beim Closing als so genannte »FIRPTA Tax« (Foreign Investment in Real Property Tax Act) einbehalten. Danach müssen Sie eine Steuererklärung abgeben. Der Veräußerungsgewinn wird, sofern Sie mehr als ein Jahr im Besitz der Immobilie waren, in der Regel als »Long-Term Capital Gain« mit 15 Prozent versteuert. Andernfalls wird der Gewinn als so genannter »Short-Term Capital Gain« zum normalen Steuersatz versteuert. Meistens können Sie später auch mit einer Steuerrückerstattung rechnen.
Die Freude über diese Rückerstattung kann jedoch sehr schnell getrübt werden, wenn beim Closing bestimmte Formalien nicht beachtet worden sind. Um dem vorzubeugen, sollten Sie unbedingt auf korrekte steuerliche Abwicklung des FIRPTA-Einbehalts bestehen:
Steuernummer (ITIN)
In der Vergangenheit wurden die FIRPTA-Bescheinigungen (Formulare 8288 und 8288-A) oftmals ohne Steuernummer an das Finanzamt geschickt. Als Nachweis kam dann vom Finanzamt eine abgestempelte Kopie zurück.
Inzwischen schickt das Finanzamt aber solche unvollständigen Formulare wieder zurück. Die bereits bezahlten Gelder werden in diesem Fall bei der IRS auf einem Sammelkonto verwahrt. Sie sind dann den Beweis schuldig, dass die Gelder auch tatsächlich von Ihrem Closing stammen. Um diesem möglichen Fallstrick vorzubeugen, müssen Sie darauf bestehen, dass Ihre »Individual Taxpayer Identification Number« (ITIN) – falls Sie eine besitzen – eingetragen wird. Wenn Sie noch keine Steuernummer haben, muss beim Closing ein vollständiger Antrag auf Erteilung einer Steuernummer (Formular W-7) zusammen mit einer von einem amerikanischen Notar beglaubigten Passkopie, den oben genannten Bescheinigungen (Formulare 8288 und 8288-A) und einer Kopie des Kaufvertrags an das Finanzamt geschickt werden.
Withholding Tax Certificates (Formular 8288-A)
Die zweite große Hürde besteht darin, dass das US-Einkommensteuergesetz eine gemeinsame Veranlagung von »Non-Resident«-Eheleuten untersagt. Trotzdem kommt es immer wieder vor, dass »Withholding Agents« (etwa Title Companies) nur eine Bescheinigung für die verkaufte Immobilie im Namen beider Eheleute ausstellen. Meist beachtet das Finanzamt aber nur den ersten Namen auf der Bescheinigung. Das hat zur Folge, dass dieser Person bei der Steueranrechnung der Gesamtbetrag gutgeschrieben wird und sie dadurch zwar eine höhere Rückerstattung erhält, die andere Person (meistens die Ehefrau) hingegen bei der Steuererklärung mit einer Nachzahlung rechnen muss und vom Finanzamt unter Umständen Säumniszuschläge und Zinsen auferlegt bekommt. Dies kann durchaus kostspielig werden. Deshalb sollte jeder Verkäufer schon beim Closing besonderes Augenmerk darauf legen, dass die notwendigen Formulare (8288 und 8288-A) korrekt ausgefüllt werden.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über den Autor:
Sebastian Schmitz ist Certified Public Accountant bei SSI Accounting & Tax Service, Inc. in Fort Myers. Telefon (239) 939-1253, E-Mail: ssi@ssiats.com
