»Amerikanische Banken offerieren derzeit über 200 verschiedene Kreditprogramme für internationale Immobilienkäufer in den Vereinigten Staaten.« (Foto: © wk1003-mike)
Um Ihnen die Möglichkeit zu geben, Ihren Immobilienerwerb von Anfang an korrekt zu planen, haben wir hier die zehn am häufigsten auftretenden Missverständnisse zusammengestellt und berichtigt:
1) Es gibt keine Finanzierungen mehr für Ausländer.
Diese Behauptung ist eindeutig falsch! Zunächst einmal gilt es richtigzustellen: Die US-Banken unterscheiden nicht zwischen Inländern und Ausländern, sondern zwischen »US residents« und »non-residents«. Finanzierungen für »US residents« erhalten jene, die seit mindestens zwei Jahren in den USA leben und arbeiten, dort Steuern zahlen und über einen US-Credit-Score mit wenigstens drei Verbindlichkeiten in den vergangenen zwei Jahren verfügen. Als »non-residents« zählen all jene, die noch im Ausland leben (auch US-Amerikaner), dort arbeiten und über keinen US-Credit-Score verfügen. Es gibt zahlreiche Banken, die auf die Finanzierung von »non-residents« spezialisiert sind.
2) In den USA kann man bis zu 100 Prozent finanzieren.
Für »non-residents« liegt die maximale Beleihung bei 75 Prozent, eher noch bei 65 bis 70 Prozent, je nach Szenario. Wichtig: Es muss – ungeachtet der reinen Nutzungsabsichten – zwischen »second home« und Investment unterschieden werden.
3) Man muss zur Antragstellung und zum Closing in den USA sein.
Die meisten Banken akzeptieren es, dass der Kunde während des ganzen Prozesses nicht vor Ort ist. Die gesamte Korrespondenz findet via E-Mail und Telefonat, das Closing über Notare oder das US-Konsulat statt.
4) Eine Finanzierung ergibt nur Sinn, wenn keine Gelder verfügbar sind.
Zumeist finanzieren internationale Immobilienkäufer nicht allein aus Kapitalbedarf, sondern überwiegend aus drei Gründen:
• Minimierung des Wechselkursrisikos: Der US-Kredit kann jederzeit partiell oder vollständig ohne Strafzinsen zurückgezahlt werden. Das ermöglicht Flexibilität für die Tilgung. Zudem erfolgen Mieteinkünfte und Kreditauszahlung in derselben Wäh- rung, die Rendite ist damit fest kalkulierbar.
• Steuerliche Vorteile: Kapitalbeschaffungskosten und Zinslast können den Mieteinkünften bei der US-Einkommensteuer anteilig gegenübergestellt werden.
• Trennung von europäischen Investitionen und dem US-Engagement
5) Es gibt nur wenige Kreditprogramme für »non-residents«.
Es gibt derzeit über 200 verschiedene Kreditprogramme für internationale Immobilienkäufer in den USA: Haus- und Wohnungskauf, Neubauten, Finanzierungen privat und im Namen von LLC oder Inc., Refinanzierungen, Kreditlinien, Gewerbefinanzierungen und viele mehr.
6) Jedes Objekt kann als »second home« finanziert werden.
Automatisch wird jeweils das erste Objekt, das ein »non-resident« in den USA erwirbt, als Zweitwohnsitz deklariert. (Ausnahme: Das Haus wird im Namen einer Firma erworben oder befindet sich bereits in einem Dauermietverhältnis.) Jedes weitere Objekt gilt als Investment und wird etwas höher verzinst und niedriger beliehen. Es gibt aber Möglichkeiten, diese Regel zu umgehen.
7) Am besten zahlt man bar und finanziert bei den Folgeobjekten.
Siehe 6. Die besten Konditionen erhält man immer zum Zeitpunkt des Kaufs und immer für das jeweils erste Objekt, das man in den USA erwirbt. Selbstverständlich kann man auch die Folgeobjekte finanzieren, doch sind dann nicht mehr alle Kreditprogramme anwendbar.
8) Wenn man eine Bank kennt,die »non-residents« finanziert, kann man direkt mit ihr arbeiten.
Wenn man eine Bank gefunden hat, die aus- ländische Investoren finanziert, kann im- mer noch Folgendes der Fall sein:
• Der Kunde legt alle Informationen offen. Sind dies mangels Erfahrung zu viele, löst er damit eine kaum überschaubare Menge an erforderlichen Nachweisen aus. Im schlech- testen Fall kann ein Zuviel an Informatio- nen zur Absage der Bank führen.
• Die Bank ist nicht notwendigerweise die günstigste am Markt und es gibt bei anderen Banken eventuell bessere Alternativen.
9) Eine Immobilie in Europa kann als Sicherheit eingebracht werden.
US-Banken stellen die Besicherung der Finanzierung ganz auf die US-Immobilie ab, der Erstwohnsitz oder weitere Immobilien im Heimatland bleiben unberührt.
10) Am besten sind festverzinste US-Kredite.
Die meisten Finanzierungsmodelle, die US- Banken internationalen Kreditnehmern anbieten, sind variabel verzinste Kredite. Diese sehen eine Zinsbindung über drei, fünf oder sieben Jahre vor (»3 year ARM«, »5 year ARM«, »7 year ARM«). Damit tragen sie der Tatsache Rechnung, dass die durchschnittliche Haltedauer dieser Objekte fünf bis sieben Jahre beträgt. Die Zinsen sind wesentlich günstiger als Festzinsdarlehen, die über 15 oder 30 Jahre laufen. Die variablen Kredite laufen ebenfalls über 30 Jahre, sind aber in fast allen Fällen jederzeit kündbar.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Über die Autorin
Kirsten Paul ist Bankkauffrau und Mortgage Broker / Finanzierungsberaterin mit Büros in Deutschland, Telefon + 49 (6021) 458 6050, und Florida, Telefon (954) 510-1794. E-Mail info@paul-international.net
